lejekontrakt 3. nov. 2026

Typeformular A10: Lejekontrakten efter den nye lejelov

Skribent Bolighub Offentliggjort 3. nov. 2026 Sidst opdateret 3. nov. 2026 Læsetid: 20 min.
lejekontraktlejelovenboligudlejning

Opdateret november 2026. Skal du skrive en lejekontrakt på en privat lejebolig i dag, er typeformular A, 10. udgave (kaldet A10) den autoriserede standardkontrakt. Den kom efter den nye lejelov, der trådte i kraft 1. juli 2022, og siden 1. januar 2023 har den været den eneste gyldige udgave af typeformular A. Siden 1. februar 2025 findes der også en officiel engelsk udgave. Ministeriet har desuden sendt en ny udgave af formularen i høring, og den forventes at gælde fra 1. januar 2027.

Guiden forklarer, hvad lejeloven fra 2022 ændrede, hvad der er nyt i A10 i forhold til den gamle A9, og hvad du som lejer eller udlejer skal være opmærksom på nu, hvor der igen er en ny formular på vej. Vil du have en gennemgang af kontraktens punkter ét for ét, kan du læse vores guide til at forstå lejekontrakten.

Kort svar: hvilken lejekontrakt skal du bruge i dag?

SituationFormularBemærkning
Udlejning af lejlighed, hus eller værelse i privat udlejningTypeformular A, 10. udgaveAutoriseret standardkontrakt efter lejelovens § 14
Lejer og udlejer foretrækker engelskTypeformular A, 10. udgave (ENG)Autoriseret siden 1. februar 2025
Lejer i en almen bolig fremlejer hele eller dele af boligenTypeformular A, 10. udgaveIfølge ministeriets vejledning
Lejekontrakt i almen bolig (boligforening)Ikke typeformular AAlmene boliger har deres egne regler og formularer
Kontrakt underskrevet fra 1. januar 2027Muligvis en ny udgaveAfhænger af den endelige bekendtgørelse, se afsnittet om 2027

Det er datoen for underskriften, der har betydning for, hvilken formular der skal bruges, ikke den dag lejeforholdet begynder. Det var i hvert fald sådan ved skiftet fra A9 til A10.

Hvad ændrede den nye lejelov 1. juli 2022?

Den 1. juli 2022 blev den gamle lejelov og boligreguleringsloven ophævet og erstattet af to nye love:

  • Lejeloven (lov nr. 341 af 22. marts 2022), som regulerer forholdet mellem lejer og udlejer: kontrakt, husleje, depositum, vedligeholdelse, fremleje, opsigelse og fraflytning.
  • Lov om boligforhold (lov nr. 342 af 22. marts 2022), som indeholder de offentligretlige regler, fx om huslejenævn og kommunernes opgaver.

Primært en sammenskrivning

Formålet var først og fremmest at samle reglerne ét sted og gøre dem lettere at overskue. Derfor handlede den største ændring om nye paragrafnumre: Næsten alle bestemmelser fik et nyt nummer. Det er grunden til, at den gamle kontrakt (A9) måtte udskiftes, for den henviste til love, der ikke længere findes.

De vigtigste indholdsmæssige ændringer

Der kom dog også nogle få ændringer i indholdet. Blandt dem, der har betydning i hverdagen:

  • Depositum og forudbetalt leje følger med ned, når lejen sættes ned. Bliver lejen nedsat, skal udlejer samtidig betale den tilsvarende del af depositum og forudbetalt leje tilbage (§ 60).
  • Forudbetalt leje må ikke overstige lejen i opsigelsesperioden. Det loft gælder ved siden af grænsen på højst 3 måneders forudbetalt leje (§ 59, stk. 3).
  • Fremlejere fik et klarere ansvar ved afregning. En lejer, der har fremlejet, skal afregne og betale overskydende depositum tilbage til fremlejetageren senest 6 uger efter, at fremlejeforholdet er slut, eller efter at huslejenævnet har truffet endelig afgørelse (§ 62, stk. 2).
  • Præciseringer om gennemgribende forbedrede lejemål efter § 19, stk. 2, og om hvilke ejendomme der kan have fri leje efter § 54.
  • Flere regler blev ufravigelige, så de ikke kan aftales væk i kontrakten.

Listen er ikke udtømmende. Juridiske gennemgange af loven nævner flere tekniske præciseringer, fx om udlejers tilbudspligt ved salg af ejendomme og om begrebet forbedringer.

Lovændringer efter 2022, der også påvirker kontrakten

Lejeloven er blevet ændret flere gange siden 2022. De vigtigste for nye lejekontrakter:

ÆndringHvad betyder det?
Midlertidigt loft over indeksreguleringer (lov nr. 1311 af 2022)Stigninger efter nettoprisindeks blev begrænset til 4 procent for reguleringerne i 2022 og 2023. Loftet gælder ikke længere.
Rettelse af fejl fra sammenskrivningen (lov nr. 1793 af 28. december 2023)Siden 1. januar 2024 kan nettoprisindeksregulering igen aftales i omkostningsbestemte og gennemgribende forbedrede lejemål.
Ustøttede private ungdomsboliger (lov nr. 1790 af 2023)Nye regler i § 11 om studieaktivitet i visse private ungdomsboliger.
Ladestandere (lov nr. 1641 af 2025)Nye regler om lejeres adgang til at etablere ladestandere til elbil.

Har du spørgsmål om indeksregulering, kan du læse mere i vores artikel om huslejestigning.

Fra A9 til A10: hvad er nyt i kontrakten?

A10 ligner A9 meget. Det er stadig en kontrakt med 11 paragraffer og en vejledning bagi. Ændringerne er især:

  1. Nye lovhenvisninger. Alle henvisninger til lejeloven og boligreguleringsloven blev opdateret til den nye lejelov.
  2. Betaling ud over lejen. Kontrakten gør det tydeligere, at udlejer kun kan opkræve beløb ud over huslejen, hvis loven giver adgang til det.
  3. Forudbetalt leje (§ 4). Det fremgår nu, at forudbetalt leje ikke må dække en længere periode end opsigelsesvarslet. Lejer du fx et enkeltværelse i udlejers egen bolig med 1 måneds opsigelse, kan der højst kræves 1 måneds forudbetalt leje.
  4. Indflytnings- og fraflytningssyn. Der skal sættes kryds ved, om udlejer udlejer mere end én beboelseslejlighed, og om der holdes syn. Det har betydning, fordi en udlejer med mere end én beboelseslejlighed skal holde indflytningssyn og udlevere en indflytningsrapport. Gør udlejer ikke det, mister udlejer som udgangspunkt kravet på istandsættelse ved fraflytning, medmindre skaden skyldes lejeren (§ 90).
  5. Vedligeholdelse (§ 8). Formuleringerne er tilpasset lovens nye ordlyd, og det er gjort tydeligere, hvornår lejer har overtaget den indvendige vedligeholdelse.
  6. Fortrykt tekst i § 11. Den største synlige nyhed: § 11 indeholder nu fortrykte punkter om, hvorvidt lejemålet er omfattet af reglerne om fri leje, og om lejen skal reguleres efter nettoprisindeks.

Punkt 6 er vigtigt, fordi loven i nogle tilfælde kræver, at det står i lejeaftalen. For fx nyindrettede tagetager og tidligere erhvervslokaler kræver fri leje, at det fremgår af aftalen (§ 54, stk. 2). Og har udlejer i en omkostningsbestemt ejendom besluttet at regulere lejen efter nettoprisindeks i 2-årsperioder, skal det stå i lejeaftalen, og det skal fremgå, hvornår perioden udløber (§ 11, stk. 5).

Sådan er A10 bygget op

ParagrafIndholdDet skal du især tjekke
§ 1Parterne og det lejedeAdresse, boligtype, areal, adgang til kælder, vaskeri, have m.m.
§ 2Lejeforholdets begyndelse og ophørStartdato, og om lejemålet er tidsbegrænset
§ 3LejeÅrlig og månedlig leje, betalingsdag, og hvad der betales ud over lejen
§ 4Depositum og forudbetalt lejeBeløb og første betaling
§ 5Varme, vand, el og kølingHvem leverer, og hvordan afregnes forbrug
§ 6Antenne og internetFælles signalforsyning og betaling
§ 7Stand ved indflytningIndflytningssyn og frist for at melde fejl og mangler
§ 8VedligeholdelseHvem har indvendig vedligeholdelse, og er der vedligeholdelseskonto
§ 9InventarHvilke hvidevarer m.m. følger med
§ 10Beboerrepræsentation, husdyr, husorden m.m.Husdyrregler og husorden
§ 11Særlige vilkårAlle aftaler, der afviger fra loven eller §§ 1-10

§ 11 er det vigtigste sted at læse grundigt. Alle vilkår, der stiller lejer anderledes end lovens udgangspunkt, skal stå her, fx uopsigelighed, tidsbegrænsning, regulering efter nettoprisindeks eller at lejer har den udvendige vedligeholdelse. Står et byrdefuldt vilkår et andet sted, kan dets gyldighed blive anfægtet.

Hvorfor det betyder noget, at formularen er autoriseret

Efter lejelovens § 14 må der ved boliglejeaftaler kun bruges standardblanketter, der er autoriseret, enten ved aftale mellem de landsdækkende udlejer- og lejerorganisationer eller af ministeren. Bruger udlejer alligevel en blanket, der ikke er autoriseret, er vilkår, der giver lejer flere pligter eller færre rettigheder end loven, ugyldige (§ 14, stk. 3).

Det betyder i praksis:

  • For lejer: Har du skrevet under på en hjemmelavet skabelon eller en forældet kontrakt, kan du som udgangspunkt ikke bindes af vilkår, der er dårligere end lovens regler. Kontrakten er ikke ugyldig i sig selv, men de skrappe vilkår kan falde bort.
  • For udlejer: Vil du kunne håndhæve fx en tidsbegrænsning, nettoprisindeksregulering eller lejers vedligeholdelsespligt, bør du bruge den autoriserede formular og skrive vilkårene i § 11.

Digitale kontraktløsninger bruger ofte en digital udgave af A10. Ifølge bekendtgørelsen om autoriserede standardblanketter anses en blanket med samme indhold og opstilling som den autoriserede også for autoriseret. Som udlejer bør du sikre dig, at løsningen faktisk gengiver A10 korrekt, og at vejledningen følger med, da den hører til formularen.

Der er ikke autoriseret noget særskilt tillæg til A10. Ekstra aftaler hører derfor hjemme i § 11, eventuelt med henvisning til et bilag, fx en husorden eller en inventarliste.

Hent A10 og den engelske udgave

Den officielle formular og den engelske udgave ligger som PDF på Børne-, Ældre- og Boligministeriets hjemmeside under private lejeboliger og lejekontrakt. Ministeriet oplyser, at formularerne skal åbnes og udfyldes i den nyeste version af Adobe Reader. På Mac kan de ikke udfyldes i det indbyggede program til visning af billeder og PDF’er.

Den engelske udgave blev autoriseret ved bekendtgørelse nr. 77 af 29. januar 2025, som trådte i kraft 1. februar 2025. Den er nyttig, når lejer ikke læser dansk. Vælger I den engelske udgave, skal felterne udfyldes på engelsk. Bland ikke dansk og engelsk i samme kontrakt.

Ny typeformular på vej fra 1. januar 2027

Den 26. oktober 2026 sendte Børne-, Ældre- og Boligministeriet et udkast til en ny bekendtgørelse om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler i høring. Høringsmaterialet indeholder en ny dansk og en ny engelsk typeformular med vejledninger. Høringsfristen er 24. november 2026, og den forventede ikrafttræden er 1. januar 2027.

Det ved vi endnu ikke:

  • hvad der ændres i forhold til A10, og hvad formularen kommer til at hedde
  • om der kommer en overgangsperiode, hvor både den gamle og den nye formular kan bruges
  • om ændringerne i udkastet bliver ændret efter høringen

Det kan du gøre nu:

  • Underskriver I før 1. januar 2027, er A10 fortsat den gældende formular.
  • Har du allerede en lejekontrakt, behøver den som udgangspunkt ikke laves om, fordi der kommer en ny formular. Ved skiftet i 2022 forblev ældre kontrakter gyldige, og loven gjaldt for dem uanset formularen.
  • Udlejere, der skal udleje omkring årsskiftet, bør holde øje med den endelige bekendtgørelse på Retsinformation og ministeriets side om lejekontrakter, før kontrakten sendes til underskrift. Bruger du en kontraktløsning, så spørg udbyderen, hvornår den nye formular bliver indført.

Vi opdaterer artiklen, når den endelige bekendtgørelse er udstedt.

Tre eksempler

Emma lejer en 2-værelses lejlighed i Aarhus. Udlejer sender en kontrakt i Word med overskriften “Lejeaftale” og egne vilkår om, at hun skal male hele lejligheden og slibe gulve ved fraflytning, uanset stand. Det er ikke en autoriseret formular. Efter § 14, stk. 3, kan vilkår, der er mere byrdefulde end loven, være ugyldige. Hun beder om at få kontrakten på A10, så det er tydeligt, hvad hun skriver under på.

Kasper udlejer sin ejerlejlighed i København, mens han arbejder i udlandet i to år. Han bruger A10 og skriver i § 11, at lejemålet er tidsbegrænset, og hvorfor. Tidsbegrænsningen skal være begrundet i hans forhold, ellers kan den tilsidesættes (§ 173, stk. 3). Lejen er 15.900 kr. om måneden, svarende til den typiske udbudte leje for en lejlighed i København på Bolighub. Han kræver 3 måneders depositum, som er lovens maksimum (§ 59). Læs mere om depositum og forudbetalt leje.

Sofie lejer et værelse i sin udlejers villa. Hun har 1 måneds opsigelse, og udlejer vil have 3 måneders forudbetalt leje. Det kan udlejer ikke kræve, fordi forudbetalt leje ikke må overstige lejen i opsigelsesperioden (§ 59, stk. 3). Højst 1 måned er tilladt her.

Typiske fejl

Lejere:

  • At skrive under uden at læse § 11, hvor de afgørende vilkår står.
  • At acceptere en hjemmelavet kontrakt eller en gammel A9 uden at spørge, hvorfor A10 ikke bruges.
  • At overse fristen for at melde fejl og mangler efter indflytning. Brug vores tjekliste ved indflytning.
  • At tro, at alt i kontrakten er lovligt, fordi det er “standard”. Også en A10 kan indeholde ulovlige vilkår i § 11.

Udlejere:

  • At bruge en gammel skabelon fra før 2023 med henvisninger til ophævede love.
  • At skrive særlige vilkår i §§ 1-10 i stedet for i § 11.
  • At glemme at krydse af ved fri leje og nettoprisindeks i § 11, eller at krydse af for fri leje, hvor lovens betingelser ikke er opfyldt.
  • At kræve mere forudbetalt leje, end opsigelsesvarslet tillader.
  • At undlade indflytningssyn, selv om man udlejer mere end én beboelseslejlighed.
  • At sende kontrakten uden vejledningen.

Råd til lejere

  • Bed om at få kontrakten tilsendt i god tid, så du kan læse den i ro, før du skriver under.
  • Tjek forsiden: Står der “Typeformular A, 10. udgave”? Hvis ikke, så spørg hvorfor.
  • Læs § 11 linje for linje. Er der noget, du ikke forstår, så bed udlejer forklare det skriftligt.
  • Gem kontrakten, vejledningen, indflytningsrapporten og alle betalinger samlet.
  • Fremlejer du senere en del af boligen, gælder særlige regler. Se vores guide til fremleje.

Råd til udlejere

  • Hent formularen fra ministeriets side, og brug den nyeste version.
  • Har du en annonce på Bolighub, kan du lave en gratis digital lejekontrakt på A10. Den udfyldes fra annoncen og sendes til digital underskrift.
  • Skriv alle afvigelser fra loven tydeligt i § 11, med begrundelse, hvor loven kræver det (fx ved tidsbegrænsning).
  • Tag stilling til fri leje og nettoprisindeks i de fortrykte punkter i § 11.
  • Hold indflytningssyn og lav rapport, hvis du udlejer mere end én beboelseslejlighed.
  • Hold øje med den nye formular fra 2027, hvis du skal udleje omkring årsskiftet.
  • Er du ny udlejer, kan du oprette en annonce på Bolighub og komme i kontakt med lejere, når kontrakten er klar.

Tjekliste før underskrift

  • Er det typeformular A, 10. udgave (eller den engelske udgave)?
  • Følger vejledningen med?
  • Er lejen, betalingsdagen og betaling ud over lejen klart angivet i § 3?
  • Er depositum højst 3 måneders leje?
  • Er forudbetalt leje højst 3 måneder og ikke mere end lejen i opsigelsesperioden?
  • Er der taget stilling til indflytningssyn i § 7?
  • Står alle særlige vilkår i § 11?
  • Er der krydset af ved fri leje og nettoprisindeks, og er det begrundet?
  • Er en eventuel tidsbegrænsning begrundet?
  • Er der energimærke og husorden, hvis det er relevant?

Hvornår bør du søge hjælp?

Kontakt en lejerforening, en udlejerforening eller en advokat med lejeret, hvis kontrakten indeholder vilkår, du er i tvivl om, hvis der er brugt en ikke-autoriseret formular, eller hvis der allerede er opstået uenighed om husleje, depositum eller istandsættelse. Mange tvister kan afgøres af Huslejenævnet. Reglerne afhænger ofte af den konkrete ejendom, kommune og kontrakt, så få en konkret vurdering, før du handler.

Kort opsummering

  • Lejeloven fra 1. juli 2022 samlede lejeloven og boligreguleringsloven. Paragrafferne fik nye numre, og nogle få regler blev ændret.
  • Typeformular A, 10. udgave, er den autoriserede lejekontrakt for private lejeboliger, og siden 2025 findes den også på engelsk.
  • Den største nyhed i A10 er de fortrykte punkter i § 11 om fri leje og nettoprisindeks.
  • Bruges en ikke-autoriseret kontrakt, er vilkår, der er dårligere for lejer end loven, ugyldige.
  • En ny formular er i høring og forventes fra 1. januar 2027. Indtil da er A10 den gældende.
  • Leder du efter en bolig, kan du finde lejeboliger på Bolighub.

FAQ

Er typeformular A10 stadig gældende i 2026?

Ja. A10 er den autoriserede standardkontrakt for private lejeboliger og blev senest autoriseret på ny ved bekendtgørelse nr. 77 af 29. januar 2025. Et udkast til en ny formular er i høring med forventet ikrafttræden 1. januar 2027.

Er min gamle A9-lejekontrakt ugyldig efter den nye lejelov?

Nej, som udgangspunkt ikke. En kontrakt, der blev underskrevet lovligt på A9 før 2023, er stadig gyldig, men den nye lejelov gælder for lejeforholdet, og paragrafhenvisningerne i kontrakten passer ikke længere. Er du i tvivl om et konkret vilkår, så få det vurderet.

Hvad sker der, hvis udlejer ikke bruger A10?

Efter lejelovens § 14, stk. 3, er vilkår, der giver lejer flere pligter eller færre rettigheder end loven, ugyldige, når der er brugt en ikke-autoriseret blanket. Resten af aftalen gælder som udgangspunkt stadig.

Må lejekontrakten være på engelsk?

Ja. Siden 1. februar 2025 findes en autoriseret engelsk udgave, typeformular A, 10. udgave (ENG). Vælger I den, skal felterne udfyldes på engelsk.

Hvad skal stå i § 11 i A10?

Alle særlige vilkår, der afviger fra loven eller kontraktens øvrige punkter, fx tidsbegrænsning, uopsigelighed, regulering efter nettoprisindeks, fri leje og lejers udvendige vedligeholdelse. A10 har fortrykte punkter om fri leje og nettoprisindeks, som skal udfyldes.

Skal jeg skrive en ny kontrakt, når den nye formular kommer i 2027?

Som udgangspunkt nej. Den nye formular gælder for nye lejeaftaler. Hvilken formular der skal bruges ved underskrift fra 1. januar 2027, og om der bliver en overgangsperiode, afhænger af den endelige bekendtgørelse.

Kilder og videre læsning