Huslejestigning: Hvornår og hvor meget må lejen stige?

Opdateret oktober 2026. Har du fået brev om, at huslejen stiger? Eller er du udlejer og vil vide, hvad du må kræve? Svaret afhænger af tre ting: hvad der står i lejekontrakten, hvor boligen ligger, og hvornår ejendommen er bygget. En stigning efter nettoprisindekset kræver kun et skriftligt brev, hvis den er aftalt. Andre lejeforhøjelser skal varsles med 3 måneder, og som lejer har du ofte kun 6 uger til at gøre indsigelse.

Guiden handler om private lejeboliger efter lejeloven. Bor du i en almen bolig (boligforening), gælder andre regler.

Kort svar: hvornår må huslejen stige?

Udlejer kan ikke bare hæve lejen, fordi markedet er steget. En stigning skal have hjemmel, dvs. et grundlag i loven eller i kontrakten. De mest almindelige er:

Grundlag for stigningen	Hvor gælder det?	Varsel	Kan lejer gøre indsigelse?
Nettoprisindeksregulering efter aftale	Lejemål, hvor det står i kontrakten	Ingen fast varsel. Skriftlig besked er nok (§ 53, stk. 2, og § 54, stk. 3)	Ingen særlig 6-ugers frist, men tvivl kan prøves ved huslejenævnet
Omkostningsbestemt leje (driftsbudget)	Større, ældre ejendomme i regulerede kommuner	Træder i kraft den 1. i måneden 3 måneder efter kravet (§ 23, stk. 3)	Ja, inden 6 uger (§ 29 og § 30)
Det lejedes værdi	Især uregulerede kommuner og små ejendomme	3 måneder (§ 44, stk. 1)	Ja, inden 6 uger (§ 44, stk. 3)
Højere ejendomsskat og offentlige afgifter	Alle typer, efter reglerne	3 måneder (§ 46, stk. 3)	Ja, inden 6 uger (§ 46, stk. 5)
Fri leje	Fx ejendomme taget i brug efter 31. december 1991	Som aftalt, typisk nettoprisindeks	Aftalen kan prøves efter aftalelovens § 36 (§ 55)

Paragrafferne henviser til lejeloven. Herunder gennemgår vi hver type, så du kan se, hvilken der passer på din bolig.

Trin 1: Find ud af, hvilke regler din bolig følger

Regulerede og uregulerede kommuner

En reguleret kommune er en kommune, hvor de gamle regler om huslejeregulering gjaldt, eller hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at kommunen skal være reguleret. Kommunalbestyrelsen kan også ophæve reguleringen igen, og beslutningen skal offentliggøres i Statstidende (lejeloven §§ 4 og 5). De fleste kommuner er regulerede, herunder ifølge gængse oversigter de store byer. Der findes dog ikke én samlet officiel liste, så det sikreste er at spørge kommunen eller huslejenævnet.

I en reguleret kommune gælder kapitel 3 om omkostningsbestemt leje for de fleste lejemål. Her er det ejendommens udgifter og et lovbestemt afkast, der sætter loftet, ikke markedet (§ 6, stk. 1, og § 19).

I en ureguleret kommune reguleres lejen som udgangspunkt efter det lejedes værdi. Lejen sammenlignes med, hvad tilsvarende boliger i området koster, ud fra beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelse (§ 42, stk. 2).

Undtagelserne, der ændrer billedet

Selv i en reguleret kommune er det ikke altid de skrappe regler, der gælder:

• Små ejendomme. Ejendomme, der havde 6 eller færre beboelseslejligheder den 1. januar 1995, er ikke omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Det samme gælder nyere ejendomme, hvis de havde højst 6 lejligheder, da de blev taget i brug (§ 7). For dem gælder reglerne om det lejedes værdi, men lejen må ikke væsentligt overstige lejen for sammenlignelige omkostningsbestemte lejemål (§ 32).
• Gennemgribende forbedrede lejemål. Er en lejlighed gennemgribende forbedret efter § 19, stk. 2, må lejen fastsættes efter det lejedes værdi i stedet for de omkostningsbestemte regler. Der gælder en række betingelser, fx om forbedringsudgifter, besigtigelse og energiklasse.
• Fri leje. Lejligheder i ejendomme taget i brug efter 31. december 1991, visse tidligere erhvervslejemål og nyindrettede tagetager og påbyggede etager kan have fri leje (§ 54). Det er forklaret nærmere i vores artikel om fastsættelse af husleje.

Hurtigt tjek af din bolig

1. Hvornår er ejendommen taget i brug? Efter 1991: sandsynligvis fri leje.
2. Hvor mange lejligheder er der i ejendommen? 6 eller færre: reglerne for små ejendomme.
3. Ligger boligen i en reguleret kommune? Ja, og ejendommen er ældre og større: som udgangspunkt omkostningsbestemt leje.
4. Hvad står der i kontrakten? Se især § 3 om lejen og § 11 om særlige vilkår. Står der noget om nettoprisindeks, fri leje eller § 19, stk. 2?

Nettoprisindeksregulering: den mest almindelige stigning

Mange lejere får hvert år et kort brev om, at lejen stiger med nogle procent. Det er typisk en nettoprisindeksregulering. Nettoprisindekset fra Danmarks Statistik måler prisudviklingen uden afgifter og tilskud.

Reglerne

• Det skal være aftalt i lejekontrakten. Uden en aftale kan udlejer ikke indeksregulere.
• Lejen kan reguleres én gang om året (§ 53, stk. 2).
• Udlejer kan gennemføre stigningen alene ved skriftlig meddelelse til lejeren. Der kræves ikke 3 måneders varsel (§ 53, stk. 2, og for fri leje § 54, stk. 3).
• Siden 1. januar 2024 kan nettoprisindeksregulering igen aftales i lejemål med omkostningsbestemt leje og i gennemgribende forbedrede lejemål. Det skete ved en lovændring, der rettede en fejl fra sammenskrivningen af lejeloven i 2022 (lov nr. 1793 af 28. december 2023). For aftaler indgået mellem 1. juli 2022 og 31. december 2023 gælder særlige overgangsregler.
• Loftet på 4 procent gjaldt kun reguleringerne for 2022 og 2023 (§ 53, stk. 3). Det gælder ikke for nye reguleringer.

Trappeleje er ikke tilladt i nyere kontrakter

Trappeleje betyder, at lejen stiger med faste beløb eller en fast procent på bestemte datoer, fx “3 procent hvert år den 1. april”. Ifølge Københavns Kommune kan det kun aftales i lejeaftaler indgået før 1. juli 2015. Er aftalen indgået senere, skal reguleringen ske efter nettoprisindekset. Har du en nyere kontrakt med faste årlige stigninger, bør du få den vurderet.

Eksempel: hvad betyder 3 procent i kroner?

Nettoprisindekset steg 3,0 procent fra september 2025 til september 2026 (Danmarks Statistik). Den typiske udbudte leje for en lejlighed på Bolighub er 8.995 kr. om måneden (median, opgjort 19. oktober 2026 ud fra annoncer på Bolighub, se lejeboligmarkedet).

Regner vi med en husleje på 9.000 kr. og en kontrakt, der regulerer efter udviklingen fra september til september, ser det sådan ud:

• 9.000 kr. × 103,42 / 100,42 = ca. 9.269 kr.
• Stigning: ca. 269 kr. om måneden eller ca. 3.200 kr. om året.

Hvilke måneder der skal bruges, afhænger af din kontrakt. Bemærk også, at Danmarks Statistik fra 2026 opgør indekset med 2025 som basisår (2025 = 100). Udlejer skal bruge tal fra den samme tabel, når udviklingen beregnes.

Huslejestigning i regulerede kommuner: omkostningsbestemt leje

Bor du i en ældre ejendom med mere end 6 lejligheder i en reguleret kommune, er lejen som udgangspunkt omkostningsbestemt. Her kan udlejer hæve lejen på to måder.

1. Lejeforhøjelse efter driftsbudget (§ 23)

Dækker lejen ikke ejendommens nødvendige driftsudgifter (fx skatter, forsikring, renholdelse, administration og henlæggelser til vedligeholdelse) plus det tilladte afkast, kan udlejer kræve lejen forhøjet med forskellen. Men:

• Forhøjelsen må ikke give en leje, der er højere end det lejedes værdi (§ 23, stk. 2).
• Den træder i kraft den 1. i måneden, der ligger 3 måneder efter, at kravet er fremsat, medmindre andet er aftalt (§ 23, stk. 3).
• Kravet skal være skriftligt og indeholde det gældende og det nye budget, forhøjelsens størrelse og beregning, den nye leje og oplysning om adgangen til indsigelse. Mangler noget af det, er kravet ugyldigt (§ 29, stk. 1).
• Er lejen inden for de seneste 3 år steget mere end et bestemt beløb pr. m² (96 kr. i 2021-niveau, reguleret årligt), skal udlejer samtidig oplyse om lejerens ret til at få tilbudt en anden passende bolig (§ 23, stk. 4).

2. Udlejer vælger nettoprisindeks i 2-årsperioder (§ 26)

I stedet for et nyt budget kan udlejer beslutte at regulere lejen efter nettoprisindekset i perioder på 2 år, én gang om året. Reguleringen omfatter kun driftsudgifterne uden skatter og afgifter. Når perioden udløber, skal lejen beregnes efter et budget igen, og er den aktuelle leje højere, skal den sættes ned (§ 26, stk. 1). Også her skal kravet være skriftligt med beregning, og stigningen træder i kraft 3 måneder efter (§ 26, stk. 3).

Denne ordning er ikke det samme som en nettoprisindeksklausul i kontrakten efter § 53, stk. 2. Er du i tvivl om, hvilken ordning din udlejer bruger, så spørg skriftligt.

Indsigelse i regulerede ejendomme

• Uden beboerrepræsentation: Gør mindst en fjerdedel af de berørte lejere skriftligt indsigelse inden 6 uger, skal udlejer forelægge sagen for huslejenævnet inden yderligere 6 uger, hvis kravet fastholdes (§ 29, stk. 2).
• Med beboerrepræsentation: Udlejer skal varsle beboerrepræsentanterne mindst 7 dage, før kravet sendes til lejerne. Kan repræsentanterne ikke tiltræde forhøjelsen, skal de meddele det skriftligt inden 6 uger, og så skal udlejer indbringe sagen inden yderligere 6 uger (§ 30).
• Den enkelte lejer kan uanset dette bede huslejenævnet afgøre, om udlejer kræver højere leje end tilladt (§ 38). Har du betalt for meget, kan du kræve pengene tilbage. Efter fraflytning skal kravet indbringes for nævnet inden 1 år (§ 40, stk. 1).

Mens en sag om en budgetforhøjelse kører, kan udlejer opkræve forhøjelsen som en foreløbig forhøjelse, dog højst 15 kr. pr. m² bruttoetageareal om året (§ 37, stk. 3).

Huslejestigning efter det lejedes værdi

Det lejedes værdi gælder især i uregulerede kommuner og i små ejendomme. Her kan udlejer kræve en rimelig forhøjelse, hvis lejen er væsentligt lavere end lejen for sammenlignelige boliger i området (§ 42, stk. 1). Lejemål med fri leje og visse forbedrede lejemål indgår ikke i sammenligningen (§ 42, stk. 4).

Reglerne er:

• Forhøjelsen kan tidligst få virkning 2 år efter, at lejeforholdet begyndte, eller 2 år efter, at en tidligere forhøjelse af samme art trådte i kraft (§ 42, stk. 5).
• Den skal varsles med 3 måneder (§ 44, stk. 1).
• Kravet skal være skriftligt og oplyse forhøjelsens størrelse, begrundelsen og lejerens ret til at gøre indsigelse. Ellers er det ugyldigt (§ 44, stk. 2).
• Lejer skal gøre skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem. Vil udlejer fastholde kravet, skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter, at lejerens frist er udløbet (§ 44, stk. 3).
• Indtil nævnet har afgjort sagen, kan udlejer opkræve højst 15 kr. pr. m² bruttoetageareal om året som foreløbig forhøjelse (§ 44, stk. 4).

Det modsatte gælder også: Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejer kræve den sat ned. Sagen skal indbringes for huslejenævnet inden 1 år efter, at lejen første gang skulle betales (§ 45).

Stigning på grund af skatter og afgifter

Stiger ejendomsskatterne, eller kommer der nye eller højere offentlige afgifter, fx til vand, renovation eller skorstensfejning, kan udlejer fordele stigningen på lejerne (§§ 46 og 47). Det gælder også, selv om lejemålet er uopsigeligt.

• Varsel: 3 måneder. Kommer kravet senest 5 måneder efter, at skatten er pålagt, kan det kræves med virkning fra det tidspunkt (§ 46, stk. 3).
• Kravet skal være skriftligt, vise beregningen og oplyse om adgangen til indsigelse (§ 46, stk. 4).
• Indsigelse inden 6 uger, hvorefter udlejer skal indbringe sagen inden yderligere 6 uger (§ 46, stk. 5).
• Falder skatterne eller afgifterne, skal lejen tilsvarende sættes ned (§ 48).

Fri leje: hvad må udlejer så?

Fri leje betyder, at lejen kan aftales frit, når lejeforholdet begynder. Det betyder ikke, at udlejer frit kan hæve den bagefter. Stigninger skal bygge på kontrakten, typisk en nettoprisindeksklausul (§ 54, stk. 3). For nyindrettede tagetager og tidligere erhvervslejemål skal det stå i lejeaftalen, at lejemålet har fri leje (§ 54, stk. 2).

Huslejenævnet kan tage stilling til, om en aftale om fri leje er urimelig efter aftalelovens § 36 (§ 55). Ifølge Københavns Kommune skal der en del til, før nævnet sætter en gyldigt aftalt fri leje ned.

Sådan gør du indsigelse mod en lejeforhøjelse

1. Notér datoen, hvor brevet kom frem. Fristen på 6 uger regnes derfra. Brevet er “kommet frem”, når det er i din postkasse eller e-Boks, også selv om du ikke har læst det.
2. Find grundlaget. Er det nettoprisindeks, budget, det lejedes værdi eller skatter? Står det ikke tydeligt, er det i sig selv et tegn på, at kravet kan være mangelfuldt.
3. Tjek formkravene. Er kravet skriftligt? Står forhøjelsens størrelse, beregningen og din ret til indsigelse i brevet? Mangler noget af det, kan kravet være ugyldigt.
4. Skriv indsigelsen, og send den, så du kan dokumentere det, fx med e-mail, som udlejer bekræfter, eller anbefalet brev.
5. Bliv ved med at betale den hidtidige leje og eventuelt det, udlejer lovligt må opkræve foreløbigt. Manglende betaling kan give en ny og alvorligere sag.
6. Vent på udlejers træk. Fastholder udlejer kravet, er det i de fleste tilfælde udlejer, der skal indbringe sagen for huslejenævnet inden fristen. Læs mere om Huslejenævnet, og hvad det koster.

Eksempel på indsigelse:

Jeg har den 2. oktober 2026 modtaget jeres krav om lejeforhøjelse for lejemålet [adresse]. Jeg godkender ikke kravet og gør hermed indsigelse. Jeg beder om dokumentation for [beregningen / sammenligningslejemålene / budgettet]. Venlig hilsen [navn]

Du behøver ikke begrunde din indsigelse for at den er gyldig, men det kan hjælpe at skrive, hvad du er uenig i.

Tre eksempler fra virkeligheden

Maja i en 1930’er-ejendom i København med 24 lejligheder. Hun får et brev med nyt driftsbudget og en stigning på 450 kr. om måneden. Ejendommen ligger i en reguleret kommune og er omfattet af omkostningsbestemt leje. Brevet indeholder budgetterne, men nævner ikke hendes ret til at gøre indsigelse. Efter § 29 er kravet så ugyldigt. Hun skriver til udlejer og gør indsigelse inden 6 uger, og hun taler med naboerne, fordi det kræver indsigelse fra mindst en fjerdedel af lejerne, før udlejer skal indbringe sagen.

Jonas i en nybygget lejlighed fra 2019 i Aarhus. Kontrakten har fri leje og en nettoprisindeksklausul. Han får besked om, at lejen stiger med 3 procent fra januar. Det er som udgangspunkt lovligt, hvis beregningen følger kontrakten. Han tjekker, at udlejer har brugt de rigtige måneder, og at der kun reguleres én gang om året.

Sofie i et tofamiliehus i en ureguleret kommune. Hun har boet der i 18 måneder, og udlejer varsler en forhøjelse, fordi lejen er “lav i forhold til markedet”. Forhøjelsen efter det lejedes værdi kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets start. Hun gør skriftlig indsigelse og beder om de sammenligningslejemål, udlejer bygger på.

Typiske fejl

Lejere:

• At lade de 6 uger gå. Gør du ikke indsigelse i tide, kan du som udgangspunkt ikke senere protestere mod kravet på samme måde.
• At stoppe med at betale husleje i protest.
• At tro, at en indeksregulering kræver 3 måneders varsel. Det gør den ikke, hvis den er aftalt.
• At sammenligne med annoncerede nybyggerier. Annoncerede huslejer for nye boliger med fri leje er ikke det samme som det lejedes værdi i en ældre ejendom.
• At glemme boligstøtten. Bor du privat til leje og får boligstøtte, skal du selv give Udbetaling Danmark besked, når huslejen ændrer sig (borger.dk). Læs mere i vores guide til boligstøtte.

Udlejere:

• At indeksregulere uden en klausul i kontrakten, eller at bruge en trappelejeklausul i en kontrakt fra efter 1. juli 2015.
• At glemme oplysningen om lejerens indsigelsesret. Det kan gøre kravet ugyldigt.
• At bruge de ikke-omkostningsbestemte regler på en større, ældre ejendom i en reguleret kommune.
• At overse fristen på 6 uger til at indbringe sagen for huslejenævnet efter lejerens indsigelse.
• At regulere oftere end én gang om året eller med forkerte indekstal.

Råd til lejere

• Læs § 3 og § 11 i din kontrakt nu, så du ved, hvilken regulering du har sagt ja til. Se også vores guide til at forstå lejekontrakten.
• Gem alle breve om lejeændringer samlet.
• Skriv altid. Telefonaftaler om lejen er svære at bevise.
• Spørg naboerne, især i regulerede ejendomme, hvor en fjerdedel af lejerne skal stå sammen.
• Er du i tvivl, så kontakt en lejerforening eller en advokat med lejeret, før fristen udløber.

Råd til udlejere

• Skriv reguleringsgrundlaget klart i kontrakten, fx hvilke indeksmåneder der bruges, og hvornår reguleringen sker.
• Brug en fast skabelon til varsler, der indeholder alt, hvad loven kræver: beløb, beregning, begrundelse og oplysning om indsigelse.
• Vil du kunne kræve forhøjelse efter det lejedes værdi i en uopsigelig periode, skal du have forbeholdt dig det i kontrakten (§ 44, stk. 5). Se også uopsigelig lejekontrakt.
• Hold styr på fristerne efter en indsigelse, og få rådgivning ved store eller usikre forhøjelser.

Tjekliste: når du får et varsel om huslejestigning

• Hvilken dato kom brevet frem?
• Hvilket grundlag bruger udlejer (indeks, budget, det lejedes værdi, skatter)?
• Står reguleringen i kontrakten, hvis det er en indeksregulering?
• Er kravet skriftligt med beløb, beregning og oplysning om indsigelse?
• Er varslet langt nok (3 måneder, hvor det kræves)?
• Er det mere end ét år siden sidste indeksregulering?
• Er det mindst 2 år siden lejestart eller sidste forhøjelse efter det lejedes værdi?
• Har du sendt indsigelse inden 6 uger, og kan du dokumentere det?
• Har du givet Udbetaling Danmark besked, hvis du får boligstøtte?

Hvornår bør du søge hjælp?

Kontakt en lejerforening, udlejerforening eller en advokat med lejeret, hvis stigningen er stor, hvis du er i tvivl om, hvilke regler ejendommen følger, eller hvis lejemålet er markeret som gennemgribende forbedret efter § 19, stk. 2. Reglerne har mange undtagelser, og resultatet kan afhænge af den konkrete ejendom og kontrakt. Huslejenævnet i din kommune kan afgøre tvister, og kommunen kan oplyse, om den er reguleret.

Kort opsummering

• Huslejen må kun stige, hvis der er hjemmel i kontrakten eller loven.
• Nettoprisindeksregulering kræver en aftale i kontrakten, sker højst én gang om året og gennemføres med et skriftligt brev.
• Andre forhøjelser varsles som udgangspunkt med 3 måneder og skal opfylde klare formkrav, ellers er de ugyldige.
• Reguleret kommune og ældre, større ejendom betyder som udgangspunkt omkostningsbestemt leje, hvor udgifterne og ikke markedet sætter loftet.
• Som lejer har du typisk 6 uger til at gøre skriftlig indsigelse. Gør det i tide, og fortsæt med at betale.
• Skal du flytte, fordi lejen bliver for høj, kan du finde lejeboliger på Bolighub.

FAQ

Hvor meget må huslejen stige om året?

Der er ingen fast procentgrænse. Ved nettoprisindeksregulering følger stigningen indekset, fx 3,0 procent fra september 2025 til september 2026. Andre forhøjelser afhænger af ejendommens udgifter, det lejedes værdi eller stigende skatter. Loftet på 4 procent gjaldt kun reguleringerne for 2022 og 2023.

Skal udlejer varsle en nettoprisindeksregulering med 3 måneder?

Nej. Er indeksreguleringen aftalt i kontrakten, kan udlejer gennemføre den med en skriftlig meddelelse (lejeloven § 53, stk. 2). Andre forhøjelser, fx efter det lejedes værdi eller højere skatter, skal varsles med 3 måneder.

Hvordan ved jeg, om min kommune er reguleret?

De fleste kommuner er regulerede, men der findes ingen samlet officiel liste. Spørg din kommune eller huslejenævnet. Husk, at også ejendommens alder og antal lejligheder afgør, hvilke regler der gælder.

Hvad sker der, hvis jeg ikke gør indsigelse inden 6 uger?

Så kan forhøjelsen som udgangspunkt træde i kraft. Du kan dog stadig bede huslejenævnet vurdere, om lejen er højere end tilladt, fx efter reglerne om omkostningsbestemt leje eller om nedsættelse efter det lejedes værdi, men der gælder egne frister.

Må udlejer hæve lejen i en uopsigelig periode?

Indeksregulering og stigninger på grund af skatter og afgifter kan som udgangspunkt gennemføres. Forhøjelse efter det lejedes værdi kræver, at udlejer har forbeholdt sig det i kontrakten (§ 44, stk. 5).

Er trappeleje lovligt?

Ikke i lejeaftaler indgået 1. juli 2015 eller senere. Her skal regulering ske efter nettoprisindekset. Ældre kontrakter kan have en gyldig trappelejeklausul.

Kilder og videre læsning

• Retsinformation: Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022, særligt §§ 4-7, 19, 23, 26, 29-30, 37-38, 40, 42, 44-48 og 53-55
• Retsinformation: Lov nr. 1793 af 28. december 2023 om ændring af lov om leje m.fl.
• Københavns Kommune: Lejemål med fri lejefastsættelse
• Danmarks Statistik: Nettoprisindeks
• Borger.dk: Beboerklagenævn og huslejenævn
• Borger.dk: Boligstøtte: Giv besked om ændringer
• Bolighub: huslejetal fra annoncer på Bolighub, opgjort 19. oktober 2026