lejeloven 13. okt. 2026

Huslejenævnet: Sådan klager du over husleje og depositum

Skribent Bolighub Offentliggjort 13. okt. 2026 Sidst opdateret 13. okt. 2026 Læsetid: 8 min.
lejelovenjuridisk rådlejeret

Opdateret oktober 2026. Er du uenig med din udlejer om huslejen, en lejeforhøjelse, et varmeregnskab eller dit depositum, kan Huslejenævnet afgøre sagen. Det er billigt, det foregår skriftligt, og du behøver ikke en advokat. Men nævnet kan ikke tage stilling til alt, og flere af reglerne har korte frister.

Her får du overblikket: hvad nævnet kan afgøre, hvad det koster, hvilke frister du skal kende, og hvordan du indbringer en sag. Guiden handler om private lejeboliger. Bor du i en almen bolig, er det beboerklagenævnet, der afgør tvister.

Hvad er Huslejenævnet?

Huslejenævnet er et kommunalt nævn, der afgør tvister mellem lejer og udlejer efter lejeloven. Der skal være et eller flere huslejenævn i alle kommuner, og flere kommuner kan have et fælles nævn (lov om boligforhold § 78). Et nævn består af en formand, der er jurist, og to medlemmer, som er indstillet af henholdsvis udlejer- og lejerforeninger.

Hvad kan Huslejenævnet afgøre?

Nævnets opgaver står spredt i lejeloven. De mest almindelige sager handler om:

  • Huslejens størrelse, fx om lejen er højere end tilladt, eller væsentligt højere end det lejedes værdi.
  • Lejeforhøjelser, herunder forhøjelser efter forbedringer og stigende skatter.
  • Depositum og forudbetalt leje (§ 63), fx om udlejer har krævet for meget.
  • Varme-, vand- og elregnskaber og aconto-beløb.
  • Vedligeholdelse, fx om udlejer skal udbedre mangler.
  • Mangler ved indflytning.
  • Istandsættelse ved fraflytning, herunder tvister om tilbagebetaling af depositum (§ 190).
  • Fri leje. I lejemål med fri lejefastsættelse kan nævnet tage stilling til, om aftalen er urimelig efter aftalelovens § 36 (§ 55).

Udlejer kan også indbringe sager, fx om lejeforhøjelser og om lejere, der tilsidesætter god skik og orden.

Hvad kan nævnet ikke afgøre?

Ifølge borger.dk kan Huslejenævnet ikke afgøre sager om opsigelse og ophævelse af lejemål, fremleje, bytte og fortsættelse af lejemål eller forholdsmæssigt afslag i lejen på grund af mangler. De sager hører under boligretten. Kræver sagen fx vidneforklaringer, kan nævnet også henvise den til boligretten.

Frister du skal kende

SituationFristKilde
Indsigelse mod en lejeforhøjelse efter det lejedes værdi6 uger, efter at kravet er kommet fremLejeloven § 44, stk. 3
Nedsættelse af en leje, der er væsentligt højere end det lejedes værdi1 år, efter at lejen første gang skal betalesLejeloven § 45, stk. 4
Krav om at få leje eller depositum, der var højere end tilladt, betalt tilbage efter fraflytning, i kommuner med boligregulering1 år fra fraflytningenLejeloven § 40, stk. 1
Klage over Huslejenævnets afgørelse4 uger, efter at afgørelsen er meddeltLov om boligforhold §§ 88 og 89

Får du et krav om lejeforhøjelse, skal det være skriftligt og oplyse, hvordan du gør indsigelse. Gør du indsigelse rettidigt, er det udlejer, der skal indbringe sagen for nævnet, hvis udlejer vil fastholde kravet (lejeloven § 44).

Reglerne for, hvor høj lejen må være, afhænger af ejendommen. I ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 kan lejen som udgangspunkt aftales frit (§ 54). I ældre ejendomme i kommuner med boligregulering gælder reglerne om omkostningsbestemt leje, og her kan lejer bede nævnet afgøre, om udlejer har krævet højere leje end tilladt (§ 38). Er du i tvivl om, hvilke regler der gælder for din bolig, kan du læse mere i vores artikel om fastsættelse af husleje.

Hvad koster det?

I 2026 koster det 367 kr. at indbringe en sag for Huslejenævnet. Gebyret betales af den, der indbringer sagen. Både Aarhus og Aalborg Kommune skriver, at gebyret ikke betales tilbage, uanset hvordan sagen ender.

Får lejer fuldt medhold, skal udlejer betale 7.027 kr. til nævnet (lov om boligforhold § 82 og Københavns Kommune). Får lejer kun delvist medhold, eller bliver sagen forligt, pålægges udlejer ikke gebyret. Beløbene reguleres hvert år.

Sådan indbringer du en sag, trin for trin

  1. Kontakt modparten først. Borger.dk skriver, at du skal forsøge at løse konflikten med udlejer, før du går til nævnet. Skriv til udlejer, forklar problemet, og giv en rimelig frist. Nogle kommuner, fx Aalborg, beder om dokumentation for, at du har gjort det.
  2. Saml dokumentation. Lejekontrakt, lejeforhøjelsen, regnskabet, ind- og fraflytningsrapporter, billeder og korrespondance.
  3. Find det rigtige nævn. Sagen skal indbringes i den kommune, hvor boligen ligger.
  4. Indbring sagen skriftligt. Det kan du gøre via selvbetjeningen “Klag til huslejenævn eller beboerklagenævn” på borger.dk eller kommunens egen løsning. Dokumentationen skal vedlægges (lov om boligforhold § 82).
  5. Betal gebyret på 367 kr.

Sådan foregår sagsbehandlingen

Senest 1 uge efter, at sagen er indbragt, får modparten besked og normalt 2 uger til at svare. Nævnet kan holde møde med parterne eller besigtige boligen. Efter loven skal nævnet træffe afgørelse senest 4 uger efter, at svarfristen er udløbet, eller parterne har været til møde (lov om boligforhold § 86). I praksis kan det samlede forløb tage længere tid.

Svarer modparten ikke, kan nævnet lægge din fremstilling til grund. Efterlever modparten ikke afgørelsen, må du forfølge sagen ved boligretten.

Hvis du er uenig i afgørelsen

Uden for Københavns Kommune kan begge parter indbringe nævnets afgørelse for boligretten senest 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt. I Københavns Kommune går de fleste klager først til et ankenævn, også inden for 4 uger (lov om boligforhold §§ 88-89). En sag ved boligretten koster mere og tager længere tid, så overvej at få rådgivning, før du går videre.

Råd til lejere

  • Reager hurtigt. Fristen på 6 uger for indsigelse mod en lejeforhøjelse løber, selv om du ikke gør noget.
  • Skriv altid. Mundtlige aftaler og klager er svære at dokumentere.
  • Fortsæt med at betale husleje. Manglende betaling kan give dig en ny og større sag.
  • Undersøg, hvad lignende boliger koster. Annoncerede huslejer for fx lejligheder i København, lejligheder i Aarhus eller lejligheder i Odense kan give en fornemmelse af niveauet. Husk dog, at nyere boliger med fri leje ikke er det samme som det lejedes værdi i en ældre ejendom.

Råd til udlejere

  • Brug korrekt varsling og typeformular, og oplys lejeren om adgangen til indsigelse.
  • Hold ind- og fraflytningssyn til tiden, hvis du udlejer mere end én lejlighed. Ellers kan du miste kravet på istandsættelse. Læs mere om depositum og forudbetalt leje.
  • Søg en løsning, før sagen bliver til en klage. Et forlig ved nævnet udløser ikke udlejergebyret.

Almene boliger: beboerklagenævnet

Reglerne om Huslejenævnet gælder ikke almene boliger. Her nedsætter kommunen et eller flere beboerklagenævn, som afgør tvister efter almenlejeloven (almenlejeloven § 96). Gebyret for beboerklagenævnet er et andet end for Huslejenævnet.

FAQ

Hvad koster det at klage til Huslejenævnet?

367 kr. pr. sag i 2026. Får lejer fuldt medhold, betaler udlejer derudover 7.027 kr. til nævnet.

Får jeg gebyret tilbage, hvis jeg vinder?

Nej. Gebyret betales tilbage hverken ved helt eller delvist medhold, oplyser blandt andre Aarhus og Aalborg Kommune.

Kan Huslejenævnet hjælpe, hvis jeg ikke får mit depositum tilbage?

Ja. Nævnet afgør tvister om istandsættelse ved fraflytning og tilbagebetaling af depositum. Læs vores guide til depositum og forudbetalt leje.

Kan Huslejenævnet afgøre en opsigelse?

Nej. Tvister om opsigelse og ophævelse hører under boligretten.

Hvor lang tid tager en sag i Huslejenævnet?

Loven lægger op til en afgørelse senest 4 uger efter, at sagen er færdigoplyst, men det samlede forløb kan tage længere. Spørg dit lokale nævn om den aktuelle sagsbehandlingstid.

Kan jeg klage over huslejen i en nybygget lejlighed?

I ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 kan lejen som udgangspunkt aftales frit. Nævnet kan dog vurdere, om aftalen er urimelig efter aftalelovens § 36.

Kilder og videre læsning