Forstå lejekontrakten

En lejekontrakt er en nødvendighed, da den giver begge parter en klar aftale og beskytter dem i tilfælde af uenigheder. Hvis der ikke er en lejekontrakt, gælder lejelovens standardregler. Det betyder, at særlige vilkår mellem lejer og udlejer, såsom tidsbegrænsede lejemål, huslejeregulering, vedligeholdelsespligt og regler for husdyr, ikke gælder.

Paragraf 1-11

Nu, når du ved, hvor vigtig en lejekontrakt er, vil vi give en kort gennemgang af hver af lejekontraktens paragraffer, fra 1-11.

§ 1 - Lejere og det lejede

I § 1 skal du angive, hvilken form for bolig lejekontrakten omfatter, fx lejlighed, ejerlejlighed, andelsbolig eller værelse. Hvis du lejer sommerhus, rækkehus eller dobbelthus, skal du vælge “andet”.

Hvis du lejer ud en bolig, som du selv lejer, skal du udfylde en fremlejekontrakt. I dette tilfælde skal “lejeforholdet er et fremlejeforhold” afkrydses under § 1.

Du skal også angive informationer om lejer og udlejer, herunder navne og adresser. Udlejers CVR-nr./Reg. nr. skal også oplyses.

Hvis udlejer har en ejendomsadministrator, skal oplysninger om både udlejer og administration oplyses.

Lejemålets brugsret skal også angives, inklusiv fællesvaskeri, cykelparkering, fælles gårdanlæg, etc. Til sidst skal det noteres, hvad lejemålet må bruges til uden udlejers skriftlige samtykke, såsom “beboelse”, “erhverv” eller en kombination.

§ 2 - Start og ophør af lejeforholdet

§ 2 omhandler starten og afslutningen af lejeforholdet. Det begynder når lejer får nøglen til lejemålet og udlejer kan begynde at opkræve husleje. Ophør af lejeforholdet skal angives. Hvis ikke andet er aftalt, kan lejer opsige lejeforholdet efter opsigelsesperioden, der er 3 måneder for en lejlighed og 1 måned for et enkeltværelse. Udlejer kan opsige lejeforholdet med en saglig årsag og med 12 måneders varsel. Hvis det er et tidsbegrænset lejemål, ophører det når den tidsbegrænsede periode udløber.

Betaling af Leje i § 3

Det årlige leje, både med og uden forbrug, skal specificeres i dette afsnit. Det inkluderer også lejemål, der er tidsbegrænsede til under et år. Desuden skal det angives, hvilken dag i måneden huslejen skal betales. Udlejere foretrækker ofte at opkræve husleje månedligt, men en kvartalsvis betaling kan også aftales.

For at opkræve betaling af udgifter, der ikke er inkluderet i huslejen, skal udlejeren have hjemmel efter lejeloven. Udlejeren kan opkræve varme, vand, el, køling, antenne, og internet ud over huslejen, men lejeloven forbyder opkrævning af PBS-gebyr, udgifter til renovation, og trappevask ud over huslejen.

Det er nødvendigt at angive sidste skatte- og afgiftsvarsling, da lejeren på denne måde bliver opmærksom på eventuelle fremtidige huslejestigninger. Medmindre andet er aftalt, skal alle ejendomsskatter være inkluderet i huslejen. Desuden skal det specificeres, hvor lejen skal indbetales.

Hvis udlejeren ønsker at regulere huslejen efter nettoprisindekset, skal dette fremgå af § 11

§ 4 – Depositum og Forudbetalt Leje

Hvis depositum og/eller forudbetalt leje opkræves af udlejer, skal det fremgå i § 4. Beløbet for depositum og forudbetalt leje samt antal betalte måneder skal angives. Ifølge lejeloven må der maksimalt opkræves 3 måneders forudbetalt leje uden forbrug og 3 måneders depositum.

Depositum er udlejers sikkerhed ved lejers fraflytning, så der er penge til reparationer. Forudbetalt leje kan bruges til at betale lejers husleje i opsigelsesperioden. Hvis lejer fortsætter med at betale husleje, skal udlejer tilbagebetale forudbetalt leje ved fraflytning.

Til sidst skal det angives, hvornår lejer skal betale sin første husleje efter betaling af indflytningsprisen for at undgå forvirring om forudbetalt leje og første måneds husleje.

§ 5 – Varme, køling, vand og el:

Varme:

I denne del af kontrakten skal det angives, om lejeren eller udlejeren står for at levere varmen. Som udgangspunkt er det udlejeren, der sørger for varmen. Udlejeren skal bevise lejerens varme forbrug og varme kan ikke opkræves som en del af den faste månedlige husleje.

Kontrakten skal også indeholde oplysninger om, hvordan lejemålet opvarmes, f.eks. ved hjælp af fjernvarme/naturgas, centralvarme med olie, el til opvarmning eller andet. Under “andet” kan man angive, at lejemålet opvarmes med en varmepumpe, træpillefyr eller brændeovn.

Bemærk, at det også skal angives, hvornår varmeregnskabsåret begynder. Hvis ikke andet er aftalt, er dette perioden 1. juni til 31. maj, men mange udlejere vælger at følge kalenderåret. Regnskabsperioden kan ændres af udlejeren med 6 ugers varsel, men må højst være 18 måneder i overgangsfasen.

El til opvarmning:

I denne del af kontrakten skal det fremgå, om lejeren eller udlejeren står for at levere elektricitet til lejemålet. Hvis der er selvstændige elmålere, betaler lejeren typisk elektriciteten direkte til forsyningsselskabet. Hvis det er en fremlejede enkeltværelse uden selvstændige elmålere, vil elektricitetsforbruget være inkluderet i huslejen.

Vand:

Det skal angives i kontrakten, om lejeren eller udlejeren har ansvaret for at levere vand. Hvis det er udlejerens ansvar, skal der være en forbrugsmåler, der kan bevise lejerens forbrug, og det skal angives, hvornår regnskabsåret begynder. Hvis ikke der er opsat individuelle vandmålere, kan udgiften til vand kun opkræves via huslejen.

El til andet end opvarmning:

Udgangspunktet er, at lejer afregner el til andet end opvarmning direkte med forsyningsselskabet. Det kan dog aftales, at det er udlejer, der skal levere el til lejemålet. Det skal herudover angives, hvornår elregnskabsåret begynder.

Køling:

Under afsnittet køling skal det angives, om det er lejer eller udlejer, der leverer køling til lejemålet. Køling omfatter køleanlæg, som er integreret i lejemålet, hvilket for eksempel er tilfældet for et aircondition anlæg. El-ventilatorer, der ikke er integreret i lejemålet, er derimod ikke omfattet af “køling” i § 5. Herudover skal det angives, om udgiften kan dokumenteres på individuelle forbrugsmålere og hvornår kølingsregnskabsåret begynder.

Lejeloven indeholder en række regler om, hvad et gyldigt forbrugsregnskab skal opfylde, for at udlejer berettiget kan opkræve forbrug af lejer.

§ 6 – Fællesantenner m.v. og adgang til elektroniske kommunikationstjenester

I paragraf 6 skal lejeren informeres om, om udlejeren stiller fælles signalforsyning til rådighed, hvorved lejeren skal betale et bidrag, eller om der er en antenneforening i ejendommen, der stiller fælles signalforsyning til rådighed.

§ 7 – Lejemålets stand ved indflytning

Indflytningssyn og rapport:

I denne sektion skal det fastslås, om der er foretaget et indflytningssyn af lejemålets tilstand. Udlejere, der udlejer mere end et lejemål og er juridisk set professionelle udlejere, har pligt til at afholde et indflytningssyn og give en rapport til lejeren. Rapporten bør bl.a. dokumentere tilstanden af gulvene, eventuelle skader på inventar, og om lejemålet var nymalet ved indflytning.

Det er afgørende at være opmærksom på, at hvis udlejer ikke overholder reglerne om indflytningssyn og rapport, vil udlejer ikke kunne fratage lejeren depositum ved fraflytning. I så fald har lejeren ret til at få hele depositummet tilbagebetalt, selvom udlejer har haft udgifter til vedligeholdelse. Læs mere om depositum og forudbetalt leje her.

Lejeren skal aflevere lejemålet i samme stand som ved indflytning, bortset fra den forringelse, der skyldes almindeligt slid og aldring, som ikke er en del af vedligeholdelsesforpligtelsen. Derfor kan kun fejl og mangler, der ikke er noteret i rapporten, kræves udbedret ved fraflytning af udlejeren.

Fejl- og mangel-liste:

I § 7 tages hensyn til, at lejeren inden 14 dage efter lejeforholdets start kan meddele udlejeren skriftligt om eventuelle fejl og mangler, der ikke blev opdaget ved indflytningssynet.

Hvis 14-dages fristen ikke overholdes, er udlejeren ikke forpligtet til at notere de fejl og mangler, som lejeren gør opmærksom på. Hvis der er tale om skjulte mangler, der var tilstede ved lejerens indflytning, men ikke kan opdages med det blotte øje, kan lejeren kræve, at manglen bliver noteret og udbedret, selvom 14-dages fristen er udløbet. Det kan fx være tilfældet, hvis lejeren flytter ind om sommeren, og derfor først på et senere tidspunkt opdager, at radiatoren er i stykker.

§ 8 – Vedligeholdelse

Vedligeholdelse af lejemålet omfatter regelmæssige vedligeholdelsesarbejder samt afhjælpning af fejl og mangler. Formålet er at opretholde lejemålets tilstand i overensstemmelse med aftalen mellem lejer og udlejer. I § 8 beskrives, hvem der har ansvaret for den indre vedligeholdelse.

Indre vedligeholdelse:

Indre vedligeholdelse omfatter primært maleri af lofter, vægge og trægulve, samt tapetsering. Lovens udgangspunkt er, at udlejer har ansvaret for vedligeholdelsen, men ofte aftales det, at det er lejers opgave.

Hvis udlejer stadig har ansvaret, skal en vedligeholdelseskonto oprettes og det beløb, der står på kontoen, skal angives i kontrakten.

Udvendig vedligeholdelse:

Udvendig vedligeholdelse omfatter alt andet end det, der er beskrevet som indre vedligeholdelse, som for eksempel hårde hvidevarer, el-, gas-, varme- og lysinstallationer, vinduer og døre. Dette behandles under “§ 11 – særlige vilkår” og ikke under § 8 om vedligeholdelse.

Fraflytning:

I § 8 opfordres udlejer til at arrangere et fraflytningssyn og opstille en fraflytningsrapport, hvis der udlejes mere end en boliglejlighed. Vi opfordrer til at indkalde lejer til syn i god tid, så udlejer sikrer udlejer sig, at istandsættelseskrav over for lejer ikke går tabt.

§ 9 – Inventar

Lejemålets inventar er beskrevet i § 9. Dette inkluderer elementer som komfur, køleskab, fryser, opvaskemaskine og køleskab. Inventarlisten har indflydelse på størrelsen af udlejers vedligeholdelsesforpligtelse, samt definerer hvad der skal være til stede i lejemålet ved lejers fraflytning. Lejemålets indhold ved lejers indflytning, skal også stadig være til stede ved lejers fraflytning.

Det er muligt, at udlejer ved en fejl har angivet, at lejemålet indeholder inventar, som ikke er til stede. Lejers mulighed for at kræve det manglende inventar installeret afhænger af, om de opdagede fejlen eller havde en formodning om at den var sket. Hvis lejer ikke opdagede fejlen, er lejeforholdet mangelfuldt, og lejer kan enten kræve installation af det manglende inventar eller en reduktion af lejen.

§ 10 – Beboerrepræsentation, husdyr, husorden og øvrige oplysninger

Beboerrepræsentation:

Dette afsnit beskriver tilstedeværelsen af en beboerrepræsentation i ejendommen. Beboerrepræsentationen består af repræsentanter udvalgt blandt ejendommens beboere, og fungerer som beboernes stemme overfor udlejeren. Deres opgaver omfatter bl.a. udarbejdelsen af vedligeholdelsesplaner, gennemførelsen af større renoveringsprojekter og vedtagelsen af en husorden.

Husdyr:

I afsnit 10 angives det, om det er tilladt at holde husdyr i lejemålet. Husdyr omfatter hovedsageligt hunde og katte, men andre dyr af samme størrelse og art kan betragtes som tilsvarende. Hvis udlejeren giver tilladelse til husdyr i lejemålet, skal det i afsnit 11 specifikt angives, hvilke dyr der er tilladt, samt deres størrelse og antal.

Hvis husdyr ikke er tilladt, er det vigtigt at bemærke, at det stadig er muligt at holde smådyr såsom fisk, fugle, gnavere, krybdyr og reptiler. Hvis udlejeren ikke ønsker at tillade smådyr af nogen art, skal det angives i afsnit 11, og ikke i afsnit 10. Afsnit 11 skal også specificere, om lejeren må have besøg af og passe husdyr.

Husorden:

Afsnit 10 skal angive, om der findes en husorden ved lejemålets start. Hvis en husorden er blevet udarbejdet, skal den vedlægges kontrakten. Udlejer har mulighed for at vedhæfte en standardhusorden, der indeholder de elementer, som en husorden bør have. Det drejer sig om lejerens ansvar for gæster, brugen af fællesarealer, støj, leg, fester og håndtering af husholdningsaffald.

Energimærke:

Udlejeren er forpligtet til at oplyse om lejemålets energimærke, når boligen udlejes i mere end fire uger.

§ 11 – Særlige vilkår

Lejekontraktens §11 giver udlejer mulighed for at aftale særlige vilkår med lejer, som afviger fra §§1-10. Her er tre eksempler på, hvad der bør inkluderes i en standard §11:

14-dages istandsættelsesperiode:

Man kan aftale at lejer skal forlade lejemålet senest 14 dage før opsigelsesperioden udløber. Det giver udlejer mulighed for at renovere lejemålet og stadig få fuld husleje, inden en ny lejer flytter ind. Udlejer har derfor lov til 14 dages husleje, uden at lejer har adgang til lejemålet.

Udvendig vedligeholdelse:

Et andet eksempel er ansvaret for udvendig vedligeholdelse, som kun kan pålægges lejer i uregulerede kommuner (med undtagelse af haven). Hvis lejer har denne pligt, skal det angives i §11 og ikke i §8, som drejer sig om ansvaret for indvendig vedligeholdelse. Hvorfor ikke inkludere det som en standard i §11?

Lejeregulering efter nettoprisindekset:

Hvis huslejen reguleres efter nettoprisindekset, kan udlejer hvert år justere huslejen i takt med stigningerne i nettoprisindekset fra oktober måned året før til oktober måned det foregående år.