Depositum og forudbetalt leje: Regler og tilbagebetaling
Opdateret oktober 2026. Når du lejer en privat bolig, kan udlejer kræve både depositum og forudbetalt leje, før du flytter ind. Efter lejeloven må hver af dem højst svare til 3 måneders husleje. Depositum er udlejers sikkerhed, hvis du efterlader boligen i dårligere stand, end du skal. Forudbetalt leje er husleje, du betaler på forhånd og bor op til sidst.
Her gennemgår vi reglerne, forskellen på de to beløb, og hvad du kan gøre, hvis du ikke får dit depositum tilbage. Reglerne gælder private lejeboliger. Bor du i en almen bolig, gælder andre regler, som vi kort beskriver til sidst.
Kort fortalt
- Depositum: højst 3 måneders leje (lejeloven § 59, stk. 1).
- Forudbetalt leje: højst 3 måneders leje og ikke mere end lejen for opsigelsesperioden (§ 59, stk. 3).
- Beløbene beregnes af selve lejen, ikke af aconto for varme, vand og el.
- Du kan ikke bruge depositum som husleje de sidste måneder, men du kan bo den forudbetalte leje op.
- Du får ikke renter af dit depositum.
- Reglerne kan ikke fraviges til skade for lejer (§ 64).
Hvor meget må udlejer kræve?
Lejeloven sætter et loft på 3 måneders leje i depositum og 3 måneders leje i forudbetalt leje (lejeloven § 59). Sammen med første måneds husleje kan du altså skulle betale op til 7 måneders husleje, før du får nøglerne.
Ifølge lovforslagets bemærkninger beregnes beløbene af selve lejen. Udlejer kan ikke også kræve depositum af dine aconto-betalinger for varme og vand (bemærkninger til lovforslag L 47).
Eksempel med en husleje på 10.000 kr. om måneden plus 800 kr. i aconto varme, hvilket er tæt på den typiske husleje for en lejlighed i Aarhus:
| Post | Højst |
|---|---|
| Første måneds husleje inkl. aconto | 10.800 kr. |
| Depositum, 3 x 10.000 kr. | 30.000 kr. |
| Forudbetalt leje, 3 x 10.000 kr. | 30.000 kr. |
| I alt ved indflytning | 70.800 kr. |
Mange udlejere kræver mindre end maksimum, så det kan betale sig at sammenligne. Når du kigger på ledige lejeboliger, står depositum og forudbetalt leje typisk i annoncen. I vores guide til hvad en lejebolig koster i København kan du se, hvad det betyder med de aktuelle huslejer.
Reglerne gælder for lejligheder og enkeltværelser til beboelse, også når de er møblerede eller fremlejet. Lejer du et værelse i København eller en anden by, må udlejer altså heller ikke kræve mere end 3 + 3 måneders leje. Lejer du en bolig i fremleje, kan du i stedet for depositum vælge at stille sikkerhed med en bankgaranti eller et beløb på en særskilt deponeringskonto (§ 59, stk. 2). Huslejenævnet kan i særlige tilfælde tillade højere beløb, hvis der stilles betryggende sikkerhed for, at du får pengene tilbage (§ 59, stk. 5).
Forskellen på depositum og forudbetalt leje
| Depositum | Forudbetalt leje | |
|---|---|---|
| Formål | Sikkerhed for dine forpligtelser ved fraflytning | Husleje betalt på forhånd |
| Loft | 3 måneders leje | 3 måneders leje |
| Bruges | Til at dække fx istandsættelse og manglende betalinger, når du flytter | Du bor den op i den sidste del af lejeperioden |
| Tilbage til dig | Det, der er tilbage efter udlejers berettigede krav | Bruges op, når lejeaftalen er opsagt |
Når lejeaftalen er opsagt eller ophævet, kan du modregne den forudbetalte leje i den sidste del af lejeperioden (§ 59, stk. 3). Du betaler altså ikke husleje de sidste måneder, men du skal stadig betale forbrug.
Depositum kan du derimod ikke bo op. Bemærkningerne til loven siger direkte, at depositum ikke på samme måde som forudbetalt leje kan bruges i opsigelsesperioden. Holder du huslejen tilbage og henviser til depositummet, er det manglende betaling.
Kan depositum stige, hvis huslejen stiger?
Ja. Når lejen bliver forhøjet, kan udlejer kræve depositum og forudbetalt leje reguleret tilsvarende (lejeloven § 60). Stiger huslejen med 5 procent, kan depositum altså også stige med 5 procent. Forhøjelsen betales i lige store månedlige rater over lige så mange måneder, som beløbet oprindeligt svarede til. Falder lejen, skal udlejer betale et tilsvarende beløb tilbage.
Penge under bordet er ulovligt
Udlejer må ikke kræve eller modtage betaling for at give dig lejemålet, og må heller ikke kræve, at du fx køber møbler for at få boligen (lejeloven § 15). Har du betalt penge under bordet, kan du kræve dem tilbage med renter, og udlejer kan straffes med bøde eller fængsel.
Indflytningssyn: grundlaget for at få pengene tilbage
Udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal holde et indflytningssyn og lave en indflytningsrapport (lejeloven § 90). Rapporten skal udleveres ved synet eller sendes senest 2 uger efter, hvis du ikke var til stede eller ikke ville kvittere for den. Gør udlejer ikke det, mister udlejer som udgangspunkt kravet på istandsættelse ved fraflytning, medmindre det handler om skader, du er ansvarlig for.
Du skal selv give udlejer besked om mangler, du opdager ved indflytningen, senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse (§ 91). Tag billeder, og brug gerne vores tjekliste ved indflytning.
Fraflytning: syn, rapport og frister
Når du flytter, gælder disse frister for udlejere med mere end én lejlighed (lejeloven § 187):
- Udlejer skal holde fraflytningssyn senest 2 uger efter at være blevet bekendt med, at du er flyttet.
- Du skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel.
- Fraflytningsrapporten skal udleveres ved synet eller sendes senest 2 uger efter.
- Udlejer kan ikke gøre krav om istandsættelse gældende, hvis der er gået mere end 2 uger fra synet.
Overholder udlejer ikke reglerne om syn og rapport, bortfalder kravet på istandsættelse. Udgifter, der ikke står i fraflytningsrapporten, kommer som udgangspunkt ikke dig ved. Undtagelsen er mangler, der ikke kunne opdages ved almindelig omhu. Udlejer med kun én lejlighed skal gøre kravet gældende senest 2 uger fra fraflytningsdagen.
Hvornår skal du have dit depositum tilbage?
Loven fastsætter ingen præcis frist. Ifølge bemærkningerne til lejeloven bør udlejer dog afregne depositum uden unødigt ophold og inden for 4 uger. Udlejer kan betale en del tilbage og holde et rimeligt beløb tilbage, indtil forbrugsregnskaberne er gjort op.
Du får ikke renter af dit depositum, mens du bor i boligen. Først hvis udlejer ikke betaler, efter at du skriftligt har krævet pengene, kan der efter renteloven løbe morarenter.
Hvis udlejer ikke betaler depositum tilbage
- Skriv til udlejer. Bed om en flytteopgørelse og en frist for betaling. Gem al korrespondance.
- Gennemgå kravene. Står kravene i fraflytningsrapporten? Er fristerne overholdt? Er der trukket for almindeligt slid, som ikke var aftalt?
- Klag til Huslejenævnet. Huslejenævnet behandler tvister om istandsættelse ved fraflytning, herunder tilbagebetaling af depositum (lejeloven § 190). Læs, hvordan du gør, i vores guide til Huslejenævnet.
Bor du i en ejendom, hvor du er usikker på reglerne, kan du også få rådgivning hos en lejerforening eller advokat.
Almene boliger: beboerindskud
I almene boliger betaler du typisk et beboerindskud i stedet for depositum (almenlejeloven § 45). Indskuddet betales tilbage, når du flytter, med fradrag for blandt andet istandsættelse. Kommunen kan give lån til beboerindskud, hvis din indkomst er under en bestemt grænse (borger.dk: Lån til beboerindskud). Tvister i almene boliger går til beboerklagenævnet, ikke Huslejenævnet.
Tjekliste for lejere
- Få depositum og forudbetalt leje skrevet ind i lejekontrakten.
- Betal ikke noget, før du har set boligen og har en underskrevet kontrakt. Læs om sikker boligsøgning.
- Overfør pengene, så betalingen kan dokumenteres.
- Gem indflytningsrapporten og dine egne billeder.
- Mød op til fraflytningssynet, og få rapporten med det samme.
- Husk, at depositum ikke kan bruges som de sidste måneders husleje.
Råd til udlejere
- Kræv højst 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje beregnet af lejen uden aconto.
- Hold ind- og fraflytningssyn til tiden, hvis du udlejer mere end én lejlighed.
- Lav en klar flytteopgørelse, og afregn hurtigt. Tilbagehold kun det, der er nødvendigt til forbrugsregnskaber.
FAQ
Hvor meget må en udlejer kræve i depositum?
Højst et beløb svarende til 3 måneders leje. Derudover kan udlejer kræve op til 3 måneders forudbetalt leje.
Må depositum dække de sidste måneders husleje?
Nej. Depositum er sikkerhed for krav ved fraflytning. Det er den forudbetalte leje, du kan bo op i opsigelsesperioden.
Hvor lang tid har udlejer til at betale depositum tilbage?
Der er ingen fast frist i loven, men ifølge bemærkningerne til lejeloven bør det ske uden unødigt ophold og inden for 4 uger. Udlejer kan holde et rimeligt beløb tilbage til forbrugsregnskaber.
Får jeg renter af mit depositum?
Nej, ikke mens du bor i boligen. Depositum forrentes ikke.
Gælder reglerne også for møblerede boliger og værelser?
Ja. Loftet i § 59 gælder både lejligheder og enkeltværelser til beboelse, og loven har ingen undtagelse for møblerede boliger.
Hvad gør jeg, hvis udlejer trækker for meget fra mit depositum?
Bed om en skriftlig begrundelse, tjek om kravene står i fraflytningsrapporten, og indbring sagen for Huslejenævnet, hvis I ikke kan blive enige.
Kilder og videre læsning
- Retsinformation: Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022, særligt §§ 15, 59, 60, 64, 90, 91, 187 og 190
- Retsinformation: Lovforslag L 47 om lov om leje med bemærkninger
- Retsinformation: Almenlejeloven, LBK nr. 928 af 4. september 2019
- Borger.dk: Lån til beboerindskud