Møbleret lejlighed til leje: Regler og tjekliste

Opdateret oktober 2026. En møbleret lejlighed er ideel, hvis du skal flytte hurtigt, kun skal bo et sted i en periode eller kommer fra udlandet uden ting. Møblerne gør dog ikke lejemålet til en særlig aftale uden regler. Lejeloven gælder fuldt ud, og møblerne giver ikke udlejer ret til at kræve hvad som helst i husleje eller depositum.

Her gennemgår vi, hvad det betyder for huslejen, depositum og lejekontrakten, og hvad du bør tjekke, før du skriver under. Til sidst er der råd til private udlejere, som vil udleje møbleret.

Kort fortalt

• Lejeloven gælder også for møblerede lejligheder og værelser. Udlejning til ferie og hotelophold er som udgangspunkt undtaget.
• Loven indeholder ingen fast sats for, hvor meget mere en møbleret bolig må koste. Møbler og udstyr indgår i den samlede vurdering af, om lejen er lovlig.
• Depositum og forudbetalt leje må hver især højst svare til 3 måneders leje, også når boligen er møbleret.
• Få en inventarliste med billeder vedlagt kontrakten. Den er dit vigtigste bevis, når du flytter ud.
• Mange møblerede lejemål er tidsbegrænsede. En tidsbegrænsning skal være begrundet i udlejers forhold.

Gælder lejeloven for en møbleret lejlighed?

Ja. Lejeloven gælder for leje, herunder fremleje, af hus eller rum (§ 1, stk. 1). Der er ingen undtagelse for møblerede boliger. Du har derfor de samme grundlæggende rettigheder som i en umøbleret lejlighed, fx reglerne om depositum, indflytningssyn, opsigelse og Huslejenævnet.

Loven gælder dog som udgangspunkt ikke for aftaler om bolig med fuld kost, for hotellers aftaler med gæster og for visse boliger, der udlejes til ferie- og fritidsformål (§ 1, stk. 3). En lejlighed, du lejer til en uges ferie gennem en udlejningsplatform, er altså noget andet end en møbleret lejlighed, du bor i, mens du arbejder eller studerer i byen.

Der er også forskel på, hvem du lejer af:

Situation	Hvad du især skal være opmærksom på
Ejer udlejer sin egen lejlighed møbleret, fx under et udlandsophold	Ofte tidsbegrænset. Udlejer kan få huslejen forhåndsgodkendt af Huslejenævnet.
Lejer fremlejer sin lejlighed møbleret	Du lejer af en lejer, ikke af ejeren. Fremlejen skal være skriftlig, og den oprindelige udlejer skal have en kopi.
Møbleret værelse i udlejers egen bolig	Udlejer kan opsige med kortere varsel, og nogle regler om huslejeregulering gælder ikke.
Lejlighed i en udlejningsejendom, der udlejes møbleret	De almindelige regler for ejendommen gælder, og møblerne skal indgå i vurderingen af lejen.

Lejer du et værelse i udlejers egen lejlighed eller i et en- eller tofamilieshus, hvor udlejer selv bor, kan udlejer opsige dig (lejeloven § 170, nr. 1), og varslet er 1 måned (§ 175). Ved almindelig opsigelse er varslet 3 måneder.

Må en møbleret lejlighed koste mere?

Ofte ja, men ikke ubegrænset. Lejeloven har ingen særlig regel eller sats for et møbeltillæg. Lejen skal følge de almindelige regler om lejens størrelse, og hvilke regler der gælder, afhænger blandt andet af, hvor boligen ligger, og hvornår ejendommen er taget i brug:

• I kommuner med huslejeregulering bliver lejen som hovedregel vurderet ud fra ejendommens omkostninger eller ved at sammenligne med tilsvarende lejemål. Det afhænger af ejendommens størrelse. I mindre ejendomme må lejen ikke væsentligt overstige lejen for tilsvarende lejemål (§ 32).
• I kommuner uden huslejeregulering må lejen ikke være væsentligt højere end det lejedes værdi. Det vil sige det niveau, der betales for sammenlignelige boliger i området. Ellers kan du kræve lejen nedsat (§ 45, stk. 1). Sagen skal indbringes inden 1 år efter, at lejen første gang skulle betales (§ 45, stk. 4).
• I ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 kan lejen for beboelseslejligheder som udgangspunkt aftales frit (§ 54, stk. 1, nr. 1).

Møbler og udstyr kan altså gøre en bolig mere værd, men tillægget skal kunne forsvares, hvis lejen bliver prøvet. Hvor meget møblerne kan tælle, afhænger af en konkret vurdering af mængde, kvalitet og stand. Der findes ingen officiel takst, og du skal være skeptisk over for annoncer, der påstår, at et bestemt tillæg altid er tilladt.

Mener du, at lejen er for høj, kan du få Huslejenævnet til at tage stilling til den. Fristerne og reglerne afhænger af, om kommunen er reguleret, så tjek din egen situation hurtigt efter indflytning.

Regneeksempel: Hvad koster møblerne dig reelt?

Ifølge Bolighubs huslejestatistik er medianlejen for en 2-værelses lejlighed i København 14.850 kr. om måneden. Tallet bygger på annoncer på Bolighub den 24. oktober 2026 og skelner ikke mellem møblerede og umøblerede boliger. Det er derfor et pejlemærke, ikke en lovlig grænse for en bestemt bolig.

Forestil dig, at en møbleret 2-værelses i København annonceres til 17.500 kr. om måneden:

Post	Beløb
Forskel til medianen, pr. måned	2.650 kr.
Forskel over 12 måneder	31.800 kr.
Depositum, 3 x 17.500 kr.	52.500 kr.
Forudbetalt leje, 3 x 17.500 kr.	52.500 kr.
Første måneds husleje	17.500 kr.
Højst ved indflytning, ekskl. forbrug	122.500 kr.

Mange glemmer, at en højere husleje også gør depositum og forudbetalt leje større, fordi de beregnes ud fra lejen. Et møbeltillæg koster dig altså også mere ved indflytningen. Spørg dig selv, om møblerne er 2.650 kr. værd hver måned for dig. Hvis du selv har møbler eller kan købe brugte, er en umøbleret bolig måske billigere.

Depositum og forudbetalt leje ved møbleret leje

Loftet er det samme som ved umøbleret leje: højst 3 måneders leje i depositum og højst 3 måneders leje i forudbetalt leje (lejeloven § 59). Udlejer kan ikke kræve ekstra depositum, fordi møblerne er dyre. Huslejenævnet kan i særlige tilfælde tillade højere beløb, hvis der stilles betryggende sikkerhed for, at du får pengene tilbage (§ 59, stk. 5). Læs mere om reglerne og tilbagebetalingen i vores guide til depositum og forudbetalt leje.

Udlejer må heller ikke kræve eller modtage betaling for at give dig lejemålet, og må ikke gøre det til en betingelse, at du indgår en anden aftale (§ 15). Et krav om, at du skal købe den tidligere lejers møbler for at få lejligheden, er derfor et klart faresignal. Skal du betale for møblerne, bør betalingen indgå i den husleje, der står i kontrakten, og ikke være en særskilt “møbelleje” ved siden af.

Det skal stå i lejekontrakten

Mange private udlejere bruger standardkontrakten Typeformular A. Særlige aftaler skrives ind i § 11 om særlige vilkår. Ved møbleret leje bør kontrakten mindst indeholde:

• At boligen udlejes møbleret, med en henvisning til en inventarliste som bilag.
• Inventarlisten med alle møbler, hvidevarer, køkkenudstyr, lamper, tekstiler og elektronik, med beskrivelse af standen og helst billeder.
• Huslejen samlet, så du kan se den fulde pris for bolig og møbler.
• Forbrug og internet: Er el, varme, vand og internet inkluderet, eller betaler du aconto? Hvem står for abonnementerne?
• Lejeperioden: Er lejemålet tidsbegrænset, og i så fald med hvilken begrundelse? Kan du opsige det i perioden?
• Reparationer og udskiftning: Hvem betaler, hvis vaskemaskinen går i stykker, eller sofaen bliver slidt op?
• Opbevaring: Må du flytte udlejers ting i kælderen eller sætte dine egne møbler ind?

Et møbleret lejemål er ofte tidsbegrænset, fordi ejeren skal hjem igen. Det kan være lovligt, men tidsbegrænsningen skal være begrundet i udlejers forhold, og den kan som udgangspunkt ikke opsiges før tid, medmindre det er aftalt. Læs mere om tidsbegrænsede lejemål.

Tjekliste før du skriver under

• Har du set boligen og møblerne, fysisk eller på video med udlejer, og passer de til annoncen?
• Er udlejer den, de siger, de er? Ejer eller lejer de boligen? Ved fremleje: har den oprindelige udlejer fået besked?
• Står det i kontrakten, at boligen er møbleret, og er inventarlisten vedlagt?
• Har du sammenlignet huslejen med lignende boliger i området, også umøblerede?
• Er depositum og forudbetalt leje hver højst 3 måneders leje?
• Ved du præcis, hvad der er inkluderet af forbrug og internet?
• Er lejeperioden tydelig, og kan du opsige før tid?
• Er det aftalt, hvem der reparerer og udskifter møbler og hvidevarer?
• Har du tjekket med dit forsikringsselskab, hvordan din indboforsikring dækker, hvis du kommer til at skade udlejers møbler?
• Betaler du først, når der er en underskrevet kontrakt? Møblerede boliger bliver ofte brugt i svindelannoncer. Læs vores råd om sikker boligsøgning.

Ved indflytning: dokumentér alt

En udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal holde indflytningssyn og lave en indflytningsrapport (lejeloven § 90). Lejer du af en privatperson, der kun udlejer sin egen bolig, er det ikke et lovkrav, men det er stadig en god idé.

Gennemgå inventarlisten punkt for punkt, når du flytter ind. Tag billeder af ridser, pletter og skader på møbler, gulve og vægge, og send dem til udlejer på mail, så der er en dato på. Opdager du mangler, skal du give udlejer besked senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse (§ 91), medmindre manglen ikke kunne opdages med almindelig omhu. Brug gerne vores tjekliste ved indflytning og tilføj en ekstra kolonne til inventaret.

Under lejeperioden: slid, skader og reparationer

Udlejer skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige (lejeloven § 112, stk. 2). Du er erstatningsansvarlig for skader, der skyldes uforsvarlig adfærd fra dig eller fra personer, du har givet adgang til boligen (§ 149, stk. 2).

I praksis betyder det:

• Almindeligt slid på en sofa, man sidder i hver dag, er noget andet end en vinplet eller et brændemærke.
• Går en hvidevare i stykker af alder, så kontakt udlejer i stedet for selv at købe en ny og sende regningen.
• Skriv til udlejer, så snart noget går i stykker, og gem korrespondancen.

Lejeloven har ingen særskilte regler om inventar, så det er ekstra vigtigt, at kontrakten beskriver, hvem der står for reparationer og udskiftning af møbler. Er der tvivl, så aftal det skriftligt, før problemet opstår.

Ved fraflytning

Gennemgå inventarlisten igen sammen med udlejer, og sammenlign med billederne fra indflytningen. Stil tingene tilbage, hvor de stod, og gør boligen og møblerne rene. Mangler der et glas eller en gryde, er det bedre at erstatte det selv end at få det trukket fra depositum til en høj pris. Er I uenige om fradrag i depositum, kan sagen indbringes for Huslejenævnet.

Typiske fejl

1. At skrive under uden inventarliste. Så er det dit ord mod udlejers, når der mangler noget ved fraflytning.
2. At tro, at møbleret betyder “uden for loven”. Lejeloven gælder, også ved fremleje og korte lejeperioder, medmindre der reelt er tale om ferie- eller hotelophold.
3. At acceptere ekstra depositum for møblerne. Loftet er 3 måneders leje uanset møblerne.
4. At glemme at prisen også påvirker indflytningen. Et højt møbeltillæg giver også et højere depositum og mere forudbetalt leje.
5. At overse tidsbegrænsningen. Du kan være bundet til at betale husleje hele perioden, hvis du ikke kan opsige før tid.
6. At betale før fremvisning. Billeder af en flot møbleret lejlighed er nemme at stjæle til en falsk annonce.

Råd til udlejere

• Lav en grundig inventarliste med billeder og vedlæg den kontrakten. Den beskytter dig mere end noget andet ved fraflytning.
• Sæt en husleje, du kan forsvare. Der er ingen fast sats for møbler. Sammenlign med lignende boliger, og vær forsigtig med et stort tillæg. En lejer kan få Huslejenævnet til at vurdere lejen.
• Overvej forhåndsgodkendelse. Ejer du en ejerbolig, eller er du andelshaver, og udlejer du ikke andre ejer- eller andelsboliger, kan Huslejenævnet fastsætte den lovlige leje, før du udlejer (lejeloven § 132, stk. 2). Ifølge Københavns Kommune skal du vedlægge en liste over inventaret, hvis boligen skal udlejes møbleret, og en forhåndsgodkendelse er bindende, så længe boligen er i samme stand. Se Københavns Kommunes side om forhåndsgodkendt husleje.
• Begrund en tidsbegrænsning i kontrakten, fx at du skal arbejde i udlandet og flytter hjem igen. En tidsbegrænsning uden reel begrundelse kan blive tilsidesat.
• Hold depositum inden for loftet på 3 måneders leje, uanset hvor dyre møblerne er.
• Tjek din forsikring, så dine møbler og din bolig er dækket, mens de er udlejet.
• Tjek reglerne i din ejer- eller andelsboligforening, da foreningen kan have regler om udlejning.
• Husk skatten. Lejeindtægten skal oplyses til Skattestyrelsen, og betaling for el, vand, varme og internet tæller også som lejeindtægt. Du kan som udgangspunkt vælge mellem et standardfradrag og et regnskab, hvor du blandt andet kan trække afskrivning på inventar fra. Se Skattestyrelsens vejledning om udlejning af bolig.
• Er du selv lejer, må du kun fremleje hele boligen under bestemte betingelser, og fremlejeaftalen skal være skriftlig med kopi til din udlejer.

Hvornår bør du søge hjælp?

Kontakt Huslejenævnet i din kommune, en lejerforening eller en advokat, hvis:

• huslejen virker markant højere end for lignende boliger
• udlejer kræver mere end 3 måneders depositum eller betaling uden for kontrakten
• tidsbegrænsningen ikke har nogen tydelig begrundelse
• I er uenige om skader på inventar ved fraflytning.

Reglerne kan afhænge af den konkrete situation, fx kommunen, ejendommens alder og om du lejer af en ejer eller en lejer. Søger du stadig bolig, kan du sammenligne priser på møblerede og umøblerede boliger i Bolighubs huslejestatistik.

Kort opsummering

En møbleret lejlighed er omfattet af lejeloven ligesom andre lejeboliger. Møblerne kan gøre huslejen højere, men der er ingen fast sats, og lejen skal kunne forsvares over for Huslejenævnet. Depositum og forudbetalt leje må hver højst være 3 måneders leje. Før du skriver under, så få en inventarliste med billeder, tjek perioden og opsigelsesmulighederne, find ud af hvad der er inkluderet af forbrug, og regn ud, hvad møbeltillægget koster dig over hele lejeperioden.

FAQ

Gælder lejeloven, når lejligheden er møbleret?

Ja. Lejeloven gælder for leje og fremleje af hus eller rum, og der er ingen undtagelse for møblerede boliger. Undtaget er som udgangspunkt ferieudlejning, hotelophold og bolig med fuld kost.

Hvor meget mere må en møbleret lejlighed koste?

Loven fastsætter ingen sats. Møbler og udstyr indgår i den samlede vurdering af lejen efter de almindelige regler, og hvis du mener, at lejen er for høj, kan Huslejenævnet tage stilling.

Må udlejer kræve større depositum for en møbleret lejlighed?

Nej, som udgangspunkt ikke. Depositum må højst svare til 3 måneders leje, og forudbetalt leje må også højst svare til 3 måneders leje, uanset møblerne.

Hvem betaler, hvis et møbel går i stykker?

Skyldes skaden uforsvarlig adfærd fra dig eller dine gæster, er du erstatningsansvarlig. Ved almindeligt slid og ælde er det typisk ikke lejer, der skal betale, men det afhænger af aftalen og den konkrete situation. Skriv derfor reparationer og udskiftning ind i kontrakten.

Skal der være en inventarliste?

Loven kræver ikke en særskilt inventarliste, men du bør altid få en. Den bør stå som bilag til kontrakten og beskrive møblernes stand med billeder, så I undgår uenighed ved fraflytning.

Kan en møbleret lejlighed være tidsbegrænset?

Ja, hvis tidsbegrænsningen er begrundet i udlejers forhold, fx at udlejer er udstationeret og flytter hjem igen. Uden en reel begrundelse kan den blive tilsidesat.

Kilder og videre læsning

• Retsinformation: Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022, særligt §§ 1, 15, 32, 45, 54, 59, 90, 91, 112, 132, 149, 170 og 175
• Københavns Kommune: Forhåndsgodkendt husleje
• Skattestyrelsen: Udlejning af værelse eller bolig, du selv bor i
• Social- og Boligministeriet: Typeformular A, 10. udgave, med vejledning
• Bolighub: Huslejestatistik baseret på annoncer på Bolighub, opgjort 24. oktober 2026