Leje værelse ud i egen bolig: Regler, kontrakt og skat

Har du et ekstra værelse, kan en værelseslejer betale en god del af din husleje eller dine boligudgifter. Det er lovligt i langt de fleste tilfælde. Men reglerne er forskellige, alt efter om du ejer eller lejer boligen, og husleje, opsigelse og skat følger nogle regler, mange ikke kender. Denne guide gennemgår det hele trin for trin: Hvad du må, hvad kontrakten skal indeholde, hvordan du fastsætter huslejen, hvad du skal betale i skat, og hvad du skal være opmærksom på, hvis det er dig, der lejer værelset.

Reglerne nedenfor gælder for et værelse i en bolig, hvor du selv bor. Skal du fremleje hele din lejlighed, mens du er væk, gælder der andre regler. Dem kan du læse om i vores artikel om regler for fremleje af hele lejligheden.

Overblik: Ejer eller lejer, hvad gælder?

	Du lejer boligen	Du ejer boligen (hus, ejer- eller andelsbolig)
Må du leje et værelse ud?	Ja, op til halvdelen af beboelsesrummene	Som udgangspunkt ja, men tjek vedtægter i ejer- eller andelsforeningen
Skal du spørge om lov?	Nej, men din udlejer skal have en kopi af aftalen, før lejeperioden begynder	Nej, men foreningens regler kan stille krav
Skriftlig kontrakt	Skal være skriftlig	Skal være skriftlig, hvis en af parterne kræver det, og det bør I altid gøre
Husleje	Det lejedes værdi	Det lejedes værdi
Opsigelse	1 måneds varsel for begge parter	1 måneds varsel for begge parter
Skattefrit bundfradrag ved udlejning i 4 måneder eller mere	2/3 af din årlige husleje	1 1/3 % af ejendomsværdien, dog mindst 24.000 kr.

Gennemgangen nedenfor forklarer hver række.

Hvis du bor til leje: Delvis fremleje

Når du lejer et værelse ud i en lejebolig, du selv bor i, kalder lejeloven det fremleje. Du bliver “fremlejegiver” og din værelseslejer “fremlejetager”. Reglerne står i lejelovens § 157.

Hvor mange værelser må du leje ud?

Som lejer af en beboelseslejlighed har du ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum. Samtidig må det samlede antal personer i lejligheden ikke være højere end antallet af beboelsesrum. Du behøver ikke din udlejers tilladelse, så længe du holder dig inden for de rammer.

Eksempel: Sara og Ali lejer en 4-værelses lejlighed på Nørrebro med tre soveværelser og en stue. Lejligheden har fire beboelsesrum, så de må højst være fire personer, og de må fremleje op til to værelser. Lejer de ét værelse ud, bor der tre personer. Det er inden for reglerne.

Eksempel 2: Mikkel bor alene i en 2-værelses lejlighed. Han kan som udgangspunkt leje det ene af de to rum ud, og så bor der to personer i to beboelsesrum. Men det betyder, at han selv skal klare sig med ét rum.

Køkken, bad og gang tæller typisk ikke som beboelsesrum. Er du i tvivl om, hvordan din bolig skal tælles, så se efter i lejekontrakten eller spørg din udlejer, før du laver en aftale.

Er lejligheden omfattet af reglerne om beboermaksimum, skal din udlejer desuden modsætte sig fremlejen, hvis der kommer til at bo mere end to personer pr. beboelsesrum (lejelovens § 157, stk. 2).

Skriftlig aftale og kopi til din udlejer

Ifølge lejelovens § 157, stk. 3 skal en fremlejeaftale være skriftlig, og du skal sende en kopi af aftalen til din udlejer, før fremlejeperioden begynder. Mange glemmer det sidste. Det er en enkel måde at undgå en unødig konflikt på.

Du hæfter stadig over for din udlejer

Din værelseslejer har ingen aftale med din udlejer. Det har du. Efter lejelovens § 159 hæfter du over for din udlejer for skader, som skyldes din fremlejetagers uforsvarlige adfærd, og du står inde for, at personen overholder husordenen. Larmer din værelseslejer, eller ødelægger vedkommende noget, er det altså dig, udlejeren går til.

Almen bolig, andelsbolig og ejerlejlighed

• Almen bolig: Her gælder almenlejeloven og ikke den almindelige lejelov. Reglerne om delvis fremleje minder om hinanden, men spørg din boligorganisation eller læs husordenen, før du lejer ud.
• Andelsbolig: Foreningens vedtægter kan stille krav til udlejning, fx at bestyrelsen skal have besked eller godkende. Læs vedtægterne først.
• Ejerlejlighed: Ejerforeningens vedtægter kan også indeholde regler om udlejning. Tjek dem, før du indgår en aftale.

Hvis du ejer boligen

Som ejer af et hus eller en ejerlejlighed har du som udgangspunkt frihed til at leje et værelse ud i den bolig, du bor i. Du bliver udlejer, og lejeloven gælder for lejeforholdet. Det betyder blandt andet:

• Lejeloven går forud for det, I skriver i kontrakten, når det gælder lejens størrelse og opsigelse. Vilkår, der stiller lejeren dårligere end loven tillader, kan ikke håndhæves.
• En lejeaftale skal laves skriftligt, hvis en af jer kræver det (lejelovens § 11). Lav altid en skriftlig aftale, så I begge kan dokumentere, hvad I har aftalt.
• Bruger du en standardkontrakt, skal det være en autoriseret blanket (lejelovens § 14). I praksis vil det sige den officielle Typeformular A, 10. udgave.

Et værelse, der er en del af den bolig, udlejeren selv bor i, kaldes ofte et accessorisk enkeltværelse. Begrebet er vigtigt, fordi der gælder særlige regler for opsigelse af den slags værelser. Mere om det nedenfor.

Husleje: Hvad må du tage for et værelse?

Det lejedes værdi

Lejeloven fastsætter ikke en bestemt pris for et værelse. Lejen for et værelse i udlejers egen bolig vurderes efter det lejedes værdi, altså hvad der normalt betales for sammenlignelige værelser i området. I sammenligningen ser man på beliggenhed, type, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelse.

Det vigtigste for dig som udlejer er lejelovens § 45: Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren kræve lejen sat ned og få det for meget betalte tilbage. Sagen skal indbringes for huslejenævnet inden for 1 år efter, at lejen første gang skulle betales. På borger.dk står det, at det i 2026 koster en lejer 367 kr. at indbringe en sag for huslejenævnet.

Reglen gælder, uanset om du ejer eller lejer boligen. Som fremlejegiver kan du altså ikke bare tage det, markedet vil betale, hvis det ligger væsentligt over det lejedes værdi.

Forbrug: Med i lejen eller afregnet særskilt?

Det enkleste er som regel at aftale en samlet leje, hvor vand, varme og el er med. Københavns Kommune skriver, at lejen for et værelse i udlejers egen bolig kan dække alle driftsudgifter, men at det skal ske efter egnede forbrugsmålere og ikke ud fra et skønnet forbrug, hvis der skal betales særskilt for forbrug. Har værelset ikke sin egen måler, er en fast samlet leje derfor normalt den mest sikre løsning. Skriv tydeligt i kontrakten, hvad lejen dækker: internet, møbler, vaskemaskine, rengøring af fællesarealer og så videre.

Hvad koster et værelse på Bolighub lige nu?

Ifølge Bolighubs egne tal for værelser, der er annonceret på Bolighub (opgjort 20. oktober 2026), er den mediane udbudsleje for et værelse 6.000 kr. om måneden på landsplan. Medianstørrelsen er 20 m². Tallene bygger på 99 annoncer, og 80 % af dem ligger mellem cirka 2.700 og 11.300 kr. I København er medianen cirka 10.150 kr. for et værelse på cirka 17 m² (45 annoncer). I Aarhus (3.800 kr.) og Aalborg (cirka 3.000 kr.) ligger medianen væsentligt lavere, men de tal bygger kun på omkring ti annoncer hver og er derfor usikre.

Vær opmærksom på, at der er tale om udbudspriser, og at nogle af dem dækker møblering og forbrug. Udbudsprisen er ikke det samme som det lejedes værdi. Prisen på et konkret værelse afhænger af standarden, og af om lejeren har adgang til køkken, bad og stue. Flere tal kan du finde på siden om lejeboligmarkedet.

Lejekontrakten: Det bør stå i aftalen

Uanset om du ejer eller lejer, bør I lave en skriftlig kontrakt. Bruger I en standardblanket, skal det være den autoriserede Typeformular A. Læs også vores guide til at forstå lejekontrakten.

Tjekliste til kontrakten:

• Navne, adresse og hvilket værelse der lejes ud (gerne med areal)
• Hvilke fællesarealer lejeren må bruge: køkken, bad, stue, altan, have, vaskemaskine
• Startdato og om aftalen er tidsubegrænset eller tidsbegrænset
• Månedlig leje og hvad den dækker (forbrug, internet, møbler)
• Betalingsdato og hvordan der betales
• Depositum og eventuel forudbetalt leje
• Opsigelsesvarsel (se nedenfor)
• Husregler: gæster, overnatning, rygning, husdyr, rengøring, støj
• Hvem der vedligeholder hvad, fx maling af værelset ved fraflytning
• Dato og underskrift fra begge parter

Gør det til en vane at lave en kort indflytningsrapport med billeder af værelset og de møbler, der følger med. Den er guld værd, hvis I senere bliver uenige om depositum. Vores tjekliste ved indflytning kan bruges som skabelon.

Depositum og forudbetalt leje

For værelser til beboelse gælder samme loft som for lejligheder: Du kan kræve højst 3 måneders leje i depositum (lejelovens § 59, stk. 1) og derudover op til 3 måneders forudbetalt leje (§ 59, stk. 3). Den forudbetalte leje må dog ikke være højere end den leje, der skal betales fra lejer opsiger, til lejeforholdet ophører.

Med en opsigelsesfrist på 1 måned (se nedenfor) vil det sige, at forudbetalt leje på mere end én måned som udgangspunkt sjældent giver mening for et værelse i din egen bolig.

En særlig regel ved fremleje: Fremlejetageren kan vælge at stille sikkerhed i form af en bankgaranti eller et beløb på en særskilt deponeringskonto i stedet for at betale depositum (§ 59, stk. 2). Læs mere i vores guide til depositum og forudbetalt leje.

Opsigelse: Typisk 1 måneds varsel

For et værelse, der er en del af udlejers egen bolig, gælder to vigtige regler:

1. Udlejer kan opsige uden særlig begrundelse. Lejelovens § 170, nr. 1 giver udlejeren ret til at opsige lejeforhold om enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens bolig.
2. Varslet er 1 måned til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag (lejelovens § 175, stk. 1). Det samme varsel gælder, når lejeren opsiger værelset.

Eksempel: Opsiger du værelseslejeren den 10. marts, løber opsigelsen til den første hverdag i maj, som ikke er dagen før en helligdag. Lejeren skal altså ikke ud allerede 10. april.

Opsig altid skriftligt, så du kan dokumentere datoen, også selvom det ikke er et formkrav i alle situationer.

Der er undtagelser. Bor du ikke selv i boligen, eller har værelset sit eget køkken, kan det i stedet blive betragtet som en selvstændig lejlighed med længere opsigelsesvarsel og flere rettigheder til lejeren. Er du i tvivl, så søg rådgivning, før du opsiger. Vil I aftale en fast periode, fx et semester, kan I lave en tidsbegrænset aftale. Læs om faldgruberne i artiklen om tidsbegrænset lejemål.

Skat af udlejning af værelse

Lejeindtægten er skattepligtig, men Skat giver et bundfradrag, så en stor del af indtægten ofte er skattefri. Hvilket fradrag du får, afhænger af, om du ejer eller lejer, og af hvor længe den samme lejer bor hos dig. Satserne nedenfor er hentet fra skat.dk.

Langtidsudlejning: 4 måneder eller mere til samme lejer

• Ejer: Bundfradraget er 1 1/3 % af ejendomsværdien, dog mindst 24.000 kr. om året. Det er den ejendomsværdi, der bruges til at beregne ejendomsværdiskat.
• Lejer eller andelshaver: Bundfradraget er 2/3 af din årlige husleje eller boligafgift.

Korttidsudlejning: Under 4 måneder til samme lejer

Her er bundfradraget i 2026 13.800 kr., hvis du selv står for udlejningen, og 35.100 kr., hvis du lejer ud via en platform, der indberetter til Skat. Af det beløb, der ligger over bundfradraget, beskattes kun 60 %.

Den regnskabsmæssige metode

I stedet for bundfradraget kan du trække dine dokumenterede udgifter fra, fx en forholdsmæssig andel af el, vand og varme, møbler og annoncer. Vælger du den metode, kan du ikke skifte tilbage til bundfradraget senere. For de fleste, der lejer et enkelt værelse ud, er bundfradraget det enkleste.

Regneeksempler

Ejer, langtidsudlejning: Hanne ejer en lejlighed i Aarhus med en ejendomsværdi på 3.000.000 kr. Hun lejer et værelse ud til en studerende hele året for 4.500 kr. om måneden inklusive forbrug, i alt 54.000 kr.

• Bundfradrag: 1 1/3 % af 3.000.000 kr. = 40.000 kr.
• Skattepligtig lejeindtægt: 54.000 – 40.000 = 14.000 kr. (kapitalindkomst)

Ejer med lav ejendomsværdi: Er ejendomsværdien 1.500.000 kr., giver 1 1/3 % kun 20.000 kr. Så gælder minimumsfradraget på 24.000 kr. i stedet.

Lejer, langtidsudlejning: Jonas betaler 10.500 kr. om måneden i husleje for sin lejlighed, altså 126.000 kr. om året. Hans bundfradrag er 2/3 af det: 84.000 kr. Han lejer et værelse ud for 5.000 kr. om måneden hele året, i alt 60.000 kr. Indtægten er lavere end bundfradraget, så han skal som udgangspunkt ikke betale skat af den.

Korttidsudlejning: Line lejer sit gæsteværelse ud i to sommermåneder til en praktikant for i alt 12.000 kr. og står selv for udlejningen. Beløbet er lavere end bundfradraget på 13.800 kr.

Hvor indberetter du?

Ifølge skat.dk:

• Ejer: Kapitalindkomst i rubrik 37 på årsopgørelsen (felt 218 på forskudsopgørelsen).
• Lejer eller andelshaver, under 4 måneder: Kapitalindkomst, rubrik 37.
• Lejer eller andelshaver, 4 til 12 måneder: Du vælger selv mellem kapitalindkomst (rubrik 37) og personlig indkomst (rubrik 20).
• Lejer eller andelshaver, 12 måneder eller mere: Personlig indkomst, rubrik 20.

Husk at opdatere din forskudsopgørelse, når du begynder at leje ud, så du ikke får en restskat. Skat har en boligberegner på skat.dk, hvor du kan regne din egen situation igennem.

Boligstøtte og folkeregister

Får du boligstøtte? Du kan godt leje et værelse ud og stadig få boligstøtte, men du skal give Udbetaling Danmark besked om, at du lejer ud, hvor mange værelser det drejer sig om, og hvad du får i leje. Ifølge borger.dk bliver værelsets kvadratmeter og den leje, du modtager, trukket ud af beregningen, så din boligstøtte vil typisk ændre sig. Du skal også give besked, når en værelseslejer flytter ind eller ud. Læs mere i vores guide til boligstøtte.

Folkeregister: Din værelseslejer skal melde flytning til folkeregistret senest 5 dage efter, at vedkommende er flyttet ind. Det gør man på borger.dk.

Typiske fejl, når man lejer et værelse ud

1. Der er ingen skriftlig kontrakt. Så står det påstand mod påstand, når I bliver uenige om leje, depositum eller husregler.
2. Lejeren får ikke en kopi af aftalen sendt til sin udlejer. Bor du til leje, er det et krav, før fremlejen begynder.
3. Der bor for mange. Antallet af beboere må ikke være højere end antallet af beboelsesrum.
4. Lejen er sat ud fra “hvad markedet betaler”. Ligger den væsentligt over det lejedes værdi, kan lejeren få den sat ned og få penge tilbage i op til et år.
5. Forbruget afregnes ud fra et skøn. Lav hellere en fast samlet leje, eller brug egnede målere.
6. Udlejeren glemmer skatten og forskudsopgørelsen. Det kan give en restskat.
7. Boligstøtte modtages uden at sige det. Det kan føre til krav om tilbagebetaling.
8. Opsigelsen er mundtlig. Lav den skriftligt med dato, så I ikke bliver uenige om varslet.

Råd til dig, der lejer værelset ud

• Afklar dine rammer først: Lejekontrakt, vedtægter i ejer- eller andelsforeningen, husorden og antal beboelsesrum.
• Sæt en realistisk leje: Se på, hvad sammenlignelige værelser i dit område koster, og tænk over adgang til køkken og bad.
• Mød lejeren, før I skriver under: Tal om hverdagen, fx rengøring, gæster, arbejdstider og støj.
• Brug en autoriseret kontrakt, og send en kopi til din udlejer, hvis du selv bor til leje.
• Tjek din forsikring: Spørg dit forsikringsselskab, om din indboforsikring dækker, når du har en værelseslejer, og bed lejeren om at have sin egen indboforsikring.
• Lav en god annonce med ærlige billeder og en klar beskrivelse af, hvad der følger med. Se vores tips til at lave en god boligannonce.

Råd til dig, der skal leje et værelse

At bo til leje på et værelse er fleksibelt og ofte billigt, men du har typisk ikke det samme opsigelsesværn som i en almindelig lejlighed. Vær opmærksom på:

• 1 måneds varsel: Bor udlejer selv i boligen, kan du blive opsagt med kort varsel og uden begrundelse. Hav en plan B.
• Få en skriftlig aftale, der beskriver værelset, hvad lejen dækker, og hvilke rum du må bruge.
• Lejen er ikke frit fastsat: Synes du, den ligger væsentligt over det lejedes værdi, kan du indbringe sagen for huslejenævnet, og det skal ske inden for 1 år.
• Depositum højst 3 måneder: Bliver der krævet mere, skal du være på vagt. Fremlejer du hos en lejer, kan du vælge at stille bankgaranti eller bruge en deponeringskonto i stedet for at betale depositum.
• Betal aldrig, før du har set værelset og ved, hvem udlejeren er. Læs vores råd til sikker boligsøgning.
• Spørg, om du kan tilmelde dig adressen i folkeregistret. Det skal du, og en udlejer, der siger nej, er et faresignal.
• Boligstøtte: Lejer du et værelse i en andens bolig, kan du som udgangspunkt ikke få boligstøtte, fordi der normalt kræves eget køkken.

Leder du efter et værelse, kan du se aktuelle værelser til leje eller oprette en boligagent, som giver dig besked, når der kommer nye værelser.

Hvornår bør du søge hjælp?

• Uenighed om lejens størrelse, depositum eller vedligeholdelse: Huslejenævnet i din kommune.
• Uenighed om fremleje eller lejers ret til at bruge boligen: Det kan huslejenævnet ikke afgøre. Den slags sager hører under boligretten, så søg juridisk rådgivning, fx hos en lejerforening, en udlejerforening eller en advokat.
• Skat: Brug Skats boligberegner, eller kontakt Skat, hvis du både har kort og lang udlejning, eller hvis du ejer boligen sammen med andre.
• Boligstøtte: Udbetaling Danmark via borger.dk.

Kort opsummering

• Bor du til leje, må du fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene. Der må ikke bo flere end antallet af beboelsesrum, og aftalen skal være skriftlig og sendes i kopi til din udlejer, før fremlejen begynder.
• Ejer du boligen, er du som udgangspunkt fri til at leje ud, men tjek foreningens vedtægter. Lejeloven gælder for aftalen.
• Lejen skal svare til det lejedes værdi. Lejeren kan få en væsentligt for høj leje sat ned inden for 1 år.
• Depositum og forudbetalt leje kan højst være 3 måneders leje hver.
• Opsigelse af et værelse i udlejers egen bolig sker med 1 måneds varsel for begge parter.
• Skat: Ved udlejning i 4 måneder eller mere får ejere et bundfradrag på 1 1/3 % af ejendomsværdien (mindst 24.000 kr.), og lejere får 2/3 af den årlige husleje. Husk forskudsopgørelsen.
• Næste skridt: Tjek dine rammer, find en autoriseret kontrakt, sæt en realistisk leje, og giv besked til Skat og eventuelt Udbetaling Danmark.

FAQ

Må jeg leje et værelse ud, hvis jeg bor til leje?

Ja. Som lejer har du ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum uden at spørge din udlejer om lov. Det samlede antal beboere må dog ikke være højere end antallet af beboelsesrum. Aftalen skal være skriftlig, og din udlejer skal have en kopi, før fremlejen begynder.

Hvor meget må jeg tage i husleje for et værelse?

Der er ingen fast pris. Lejen skal svare til det lejedes værdi, altså hvad sammenlignelige værelser i området normalt koster. Er lejen væsentligt højere, kan lejeren inden for 1 år kræve den sat ned i huslejenævnet og få det for meget betalte tilbage.

Hvor meget kan jeg tjene skattefrit på at leje et værelse ud?

Det afhænger af, om du ejer eller lejer. Lejer du ud i 4 måneder eller mere til samme person, er bundfradraget 1 1/3 % af ejendomsværdien (mindst 24.000 kr.) for ejere og 2/3 af den årlige husleje for lejere. Ved udlejning i under 4 måneder er bundfradraget i 2026 13.800 kr., eller 35.100 kr. via en platform, der indberetter til Skat.

Hvad er opsigelsesvarslet for et værelse?

Er værelset en del af den bolig, udlejeren selv bor i, er varslet 1 måned til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Det gælder for både lejer og udlejer, og udlejeren behøver ikke at give en begrundelse.

Kan jeg miste min boligstøtte, hvis jeg lejer et værelse ud?

Ikke nødvendigvis. Du kan godt leje ud og stadig få boligstøtte, men du skal give Udbetaling Danmark besked. Værelsets areal og den leje, du får, trækkes ud af beregningen, så støtten vil typisk blive mindre.

Skal min værelseslejer melde flytning til folkeregistret?

Ja. Alle skal melde flytning senest 5 dage efter, at de er flyttet ind på en ny adresse. Det gælder også, når man lejer et værelse.

Kilder og videre læsning

• Lov om leje (lejeloven) på Retsinformation, særligt §§ 11, 14, 45, 59, 157, 159, 170 og 175
• Skattestyrelsen: Du udlejer et værelse eller en bolig, du selv bor i
• Borger.dk: Boligstøtte, giv besked om ændringer
• Borger.dk: Beboerklagenævn og huslejenævn
• Borger.dk: Flytning i Danmark
• Københavns Kommune: Regler om huslejens størrelse
• Social- og Boligministeriet: Udlejning af enkeltværelser og Typeformular A, 10. udgave (sm.dk)
• Bolighubs egne huslejetal for værelser, opgjort 20. oktober 2026

Artiklen er generel vejledning og ikke juridisk eller skattemæssig rådgivning. Reglerne kan afhænge af din konkrete situation.