Fastsættelse af husleje

Efter den nye lejelov trådte i kraft d. 1. juli 2022 og den nye Typeformular A10 blev offentliggjort d. 1. september 2022, er det blevet endnu mere tydeligt, hvilke ejendomme der er omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse og hvordan det skal udfyldes i de særlige vilkår i § 11. Men hvad er fri lejefastsættelse egentlig, og hvornår kan du aftale det?

Hvad er fri lejefastsættelse?

Fri lejefastsættelse betyder, at lejer og udlejer frit kan aftale huslejen. Dette fraviger reglerne om omkostningsbestemt husleje og husleje baseret på det lejedes værdi. Som udlejer har du dermed mulighed for at opnå et større afkast ved fri lejefastsættelse end ved de almindelige regler for fastsættelse af husleje.

Det er dog vigtigt at huske på, at du som udlejer ikke må sætte en urimelig høj husleje. Hvis der opstår en tvist mellem lejer og udlejer om huslejen, kan lejer henvende sig til Huslejenævnet, som vil træffe en afgørelse.

Hvornår kan du aftale fri lejefastsættelse?

Nogle ejendomme er ikke omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje eller reglerne om husleje baseret på det lejedes værdi, og i sådanne tilfælde kan huslejen fastsættes ud fra markedslejen. Det afhænger af, hvornår den bygning, som udlejningsboligen ligger i, er opført, om det er muligt at aftale fri lejefastsættelse.

Udlejningsboliger opført efter 31. december 1991

Der er fire grunde, hvor reglerne om fri lejefastsættelse gælder, og du som udlejer kan indgå en aftale med lejer om fri leje:

1. Nyopført ejendom: Lejemålet er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter den 31. december 1991.
2. Konverteret erhverv: Lejemålet blev den 31. december 1991 eller før denne dato udelukkende brugt til erhverv.
3. Nyindrettet tagetage: Lejemålet er beliggende i en tagetage, som ikke var benyttet til eller registreret som beboelse den 1. september 2002.
4. Nypåbygget etage: Lejemålet er beliggende i en nypåbygget etage, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004.

I kommuner, hvor Boligreguleringsloven gør sig gældende, kan lejefastsættelsen fastsættes efter det lejedes værdi. Udlejningsboliger, der er opført før 31. december 1991, er omfattet af denne lovgivning og reglerne om lejefastsættelse efter det lejedes værdi gør sig gældende. Det betyder, at lejen for en beboelseslejlighed ikke må overstige en rimelig husleje, der er beregnet ud fra ejendommens standard, beliggenhed, størrelse, udstyr, mv. I tvivlstilfælde kan Huslejenævnet afgøre, om den aftalte husleje er rimelig eller ej.

Så i korte træk er fri lejefastsættelse en mulighed for lejer og udlejer i visse tilfælde, men det er også vigtigt at være opmærksom på reglerne om lejefastsættelse efter det lejedes værdi og Boligreguleringsloven. Det er en god idé at søge råd og vejledning, hvis man er i tvivl om, hvilke regler der gælder for ens specifikke lejeforhold.