Hvornår kommer den næste
boligboble?

4. oktober 2016

Det spørgsmål har alle stillet sig selv, hinanden, og ikke mindst eksperterne, siden boligboblen ramte markedet hårdt i 2008. Dengang blev markedet med ét sat i stå. Det fik priserne til at styrtdykke og ramte enkelte uheldige rigtig hårdt – med boliger de ikke kunne komme af med, teknisk insolvens eller store tab. Men kommer der så en ny boligboble?

Det korte og ret kedelige svar, er at det er der ingen der ved. Det lange og nuancerede svar kan til gengæld hurtigt fylde en hel doktorafhandling.

Skal vi prøve at give et midt imellem, så begynder advarselslamper ligeså stille at blinke, men der er til gengæld også meget, der er meget anderledes end i 2008. Nogle eksperter er så småt begyndt at advare om en begyndende boble, mens de fleste stadig ikke mener, at den er på vej. Men i 2008 var der heller ikke mange, der så den komme, og dem der gjorde, var der ikke særlig mange, der lyttede til.

Boligpriserne stiger

Ser man på boligpriserne, så er de steget stødt i hele landet siden 2008. Men i hovedstadsområdet, og i særdeleshed København, er priserne steget langt mere, end de er i resten af landet.

Mens den gennemsnitlige pris på huse i hele landet stadig ligger lige under niveauet for 2008, så ligger den i hovedstadsområdet lidt over, og i København  et pænt stykke over. Ser man på ejerlejligheder, så ligger de i hele landet et pænt stykke over niveauet for 2008, men i København er priserne nærmest eksploderet.

Den store forskel i udviklingen indikerer, at priserne nogle steder er ved at nå op et sted, hvor de er overvurderede. Når alt kommer til alt er priserne jo et spørgsmål om udbud og efterspørgsel. Selvom København fortsat er populær og oplever en stor befolkningstilvækst, så er spørgsmålet, man kan stille sig, hvor længe der bliver ved med at være nye købere til lejligheder i et stadigt stigende prisleje?

Især mange nybyggede lejligheder købes i projektfasen med videresalg for øje, i forventning om at de stadigt stigende priser vil give en stor gevinst. Den form for spekulation så man også inden 2008, hvor efterspørgslen pludselig fra det ene øjeblik til det andet var væk. Pludselig var der ikke flere tilbage, der ville give 10 mio. kr. for en lejlighed ved Københavns Havn med havudsigt.

Rekordlav rente

Et andet aspekt i de stigende boligpriser, er den rekordlave rente. Når renten når nul, og endda sågar i nogle tilfælde bliver negativ, så er man nået et punkt hvor den ikke kan komme ret meget længere ned. Så kan det kun gå én vej. Den lave rente har i den grad medvirket til at presse boligpriserne op, og frygten er derfor, at hvis renten begynder at stige, så vil boligpriserne begynde at rasle ned.

Men det vi så i 2008 var en kombination af mange ting, ikke mindst en global finanskrise der ramte hele verden, samtidig med at vi i Danmark havde et ekstremt overophedet boligmarked. Denne overophedning var blevet forstærket af at man havde hældt benzin på bålet med bl.a. afdragsfri lån og lettere adgang til boligmarkedet. Priserne var oppustet til et punkt, hvor ballonen måtte briste, og den globale finanskrise satte hele markedet i stå fra – nærmest fra den ene dag til den anden.

Ser man på situationen i dag, så er den trods alt en anden. Selvom priserne er steget, så er markedet ikke på samme måde overophedet. Generelt er boligmarkedet i dag langt sundere, og samtidig er risikoen for en international finanskrise der ikke i samme grad. En rentestigning, vil kunne få priserne til at falde, og priserne er måske ville steder i København presset op i et leje, hvor efterspørgslen ikke kan blive ved med at følge med. Men det vil nok snarere være mindre prisfald man vil se, der lokalt måske kan blive større, end det vil være en egentlig boligboble der springer, og et marked der går helt i stå.

Skriv kommentar

Vil du læse mere …

Køberkartotek
Hvordan søger du bolig?

Sune Fuchs, blogger og indehaver af BoligHUB IVS